| 22 Mayıs 2026 CUMA | Resmî Gazete | Sayı : 33261 |
Bu Resmî Gazete metninde yer alan ve gayrimenkul, inşaat, çevre ile mülkiyet hukukunu doğrudan ilgilendiren öne çıkan önemli değişiklikler şunlardır:
1. Tapu ve Değerleme Raporları (Madde 1)
- Elektronik ve Bedelsiz Gönderim Zorunluluğu: SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarınca düzenlenen değerleme raporlarının; kamu kurumları, bankalar ve finans kuruluşları tarafından raporun düzenlendiği tarihte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunlu hale getirilmiştir.
2. Kat Mülkiyeti ve Apartman/Site Yönetimi (Madde 3, 4 ve 5)
- Avans Toplama Sınırı: Yöneticilerin avans toplama yetkisi, işletme projesi onaylanıncaya kadar olan süreyle sınırlandırılmıştır.
- Geçici İşletme Projesi ve Yeniden Değerleme Sınırı: Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, en geç 3 ay içinde onaylanıncaya kadar yönetici geçici bir proje hazırlayacaktır. Eğer mevcut bir işletme projesi varsa, geçici projede öngörülen artış bedeli yeniden değerleme oranından fazla olamayacaktır.
- Yönetim Planı Değişiklikleri: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. maddesindeki (toplu yapılarda ortak yerler vb. ile ilgili) kararlar için aranan “beşte dört” çoğunluk oranı “üçte iki” olarak esnetilmiştir. Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmayacaktır.
3. Yapı Kooperatifleri (Madde 6)
- Tapu Devri Yasağı: İnşaatı tamamlayarak etaplar halinde yeniden inşaata başlayan yapı kooperatifleri, tüm inşaat süreçleri (planlananlar dahil) bitmeden ortaklarına iş yeri veya konutları tahsis etmiş olsalar dahi gayrimenkullerin tapu devrini yapamayacaktır.
4. Şantiye ve Yapı Denetimi Sorumlulukları (Madde 12, 13, 14 ve 15)
- Şantiye Şefinin Kayıt Zorunluluğu: Şantiye şefleri, şantiyede yürütülen günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydını Bakanlığın belirleyeceği usule göre tutmak zorundadır.
- Ruhsatta İsim/İmza Takibi: Yapı denetim kuruluşlarındaki denetçilerin hangi yapılarda ve hangi tarihlerde görev aldıkları elektronik sistem üzerinden takip edilecek; bu kişilerin isim ve imzaları artık yapı ruhsatında yer almayacaktır.
- Yangın Güvenliği Denetimleri: Yapılarda yangın güvenliğine yönelik periyodik kontroller itfaiye veya yetkilendirilmiş yangın güvenlik uzmanlarınca yapılacaktır. Eksikliklerin giderilmesi için en fazla 6 ay süre verilecektir.
- İlişkinsiz Hazır Beton Cezası: Ruhsatsız veya izinsiz yapılarda kullanılmak üzere hazır betonu piyasaya arz eden ya da bulunduran kişilere ilgili idare tarafından 500.000 Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.
5. Zemin ve Temel Etüt Kuruluşları (Madde 21, 22 ve 24)
- Yeni Kurumsal Düzenleme: Yapıların zemin ve temel etütleri artık Bakanlıktan izin belgesi almış, ortaklarından en az biri jeoloji, jeofizik veya inşaat mühendisi olan tüzel kişi “Zemin ve Temel Etüt Kuruluşları” tarafından yapılacaktır.
- Ağır Cezalar ve Sorumluluk: Standartlara uymayan kuruluşa 200.000 TL idari para cezası verilecektir. Gerçeğe aykırı rapor düzenleyen veya statik hesap hatalarına sebebiyet veren kuruluşların izin belgeleri iptal edilerek faaliyetlerine son verilecek ve ortakları ile kusurlu teknik personeli 3 yıl boyunca başka bir kuruluşta görev alamayacaktır. Ayrıca bu kuruluşların yöneticileri, ortakları ve teknik personeli ortaya çıkan yapı hasarından hukuken sorumlu tutulacaktır.
- Beton Üreticilerine Ceza: Alınan karot deney sonuçlarının standartları sağlamaması durumunda beton üreticisine 500.000 TL, izleme sistemi kapsamında mikser etiketi/karekodlu irsaliye eksikliği veya uyuşmazlığında ise 250.000 TL ceza kesilecektir.
6. Kadastro Düzeltme İşlemleri (Madde 16)
- Yanılma Sınırı (Tecviz) ve Hata Tanımı: Geometrik durumları kesinleşmiş taşınmazlardaki ölçü ve hesaplama farkları için bilimsel “yanılma sınırı” tanımlanmıştır. Farkın bu sınırı aştığı durumlar “hata” kabul edilecek ve yanılma sınırı dışındaki farklar kadastro müdürlüğünce re’sen (kendiliğinden) veya başvuru üzerine düzeltilecektir. Düzeltmeler tebliğ edildikten sonra 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmazsa kesinleşecektir.
7. TOKİ ve Kentsel Dönüşüm Düzenlemeleri (Madde 2, 10, 11 ve 28)
- Damga Vergisi İstisnası: TOKİ tarafından 31/12/2027 tarihine kadar sosyal konut ve yapım işlerine ilişkin ihalelerde alınan kararlar ve düzenlenen sözleşmeler damga vergisinden istisna tutulmuştur.
- Uzaktan Sözleşme ve Mirasçılık: TOKİ taşınmaz satış sözleşmeleri ve başvuru evrakları uzaktan iletişim araçlarıyla/elektronik ortamda kimlik doğrulaması yapılarak düzenlenebilecektir. Hak sahibinin vefatı halinde yasal mirasçılar belge sunmazsa, TOKİ adli makamlardan yetki almaksızın mirasçılık belgesi düzenlenmesi için doğrudan mahkeme veya noterliğe başvurabilecektir.
- Acele Kamulaştırma: Sosyal konut alanı olarak belirlenen yeni yerleşim yerlerindeki özel mülkiyete tabi taşınmazlar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından devir veya acele kamulaştırma kararı alınabilecektir.
- Hibe ve Kredilerin Korunması (Deprem/Afet Bölgesi): Deprem/Afet yasası (7452 sayılı Kanun) kapsamında sağlanan hibe ve yapım kredileri; üçüncü şahısların borçları için hiçbir suretle haczedilemeyecek, rehnedilemeyecek, üzerine ihtiyati tedbir konulamayacak ve iflas masasına dahil edilemeyecektir.
About the Author
