⚖️ İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Hakkında Temel Bilgiler
İzale-i şuyu, birden fazla kişinin bir taşınmaz (arsa, ev vb.) üzerindeki ortaklığının mahkeme yoluyla sonlandırılması işlemidir. Temel prensip: “Hiçbir ortak, ortaklığı devam ettirmek zorunda değildir.”
- Tanım: Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti şeklinde ortaklığı bulunan paydaşlardan birinin talebiyle, ortaklığın mahkeme kararıyla sonlandırılmasıdır.
- Yasal Dayanak: Türk Medeni Kanunu’nun 698-703. maddeleri.
- Amaç: Ortaklığı sona erdirerek taşınmazı ya bölmek ya da satarak bedelini paylaştırmak.
🏛️ Dava Koşulları ve Yetkili Mahkeme
1. Kimler Dava Açabilir?
- Paylı Mülkiyette: Her paydaş (payının büyüklüğü önemsizdir).
- Elbirliği Mülkiyetinde (İştirak): Her ortak.
- Miras Durumunda: Mirasçılardan herhangi biri.
- Alacaklılar: Rehinli alacaklı, haciz koyduran alacaklı vb.
- İntifa Hakkı Sahibi: (Bazı özel durumlarda).
2. Yetkili ve Görevli Mahkeme (2025 İtibarıyla)
- Görevli Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi.Önemli Not: Görevli mahkeme 2023 yılında Asliye Hukuk Mahkemesi’nden Sulh Hukuk Mahkemesi’ne değişmiştir.
🗺️ Ortaklığın Giderilme Yöntemleri (2 Ana Yol)
1. Aynen Taksim Yoluyla (Bölüştürme)
Taşınmazın niteliği bozulmadan, paylara bölünebilmesi mümkünse mahkeme bu kararı verir.
- Şartlar:
- Taşınmazın fiziki olarak bölünebilir olması.
- En az paydaş sayısı kadar eşit büyüklük ve değerde bağımsız parsel oluşması gerekir.
- İmar Kanunu’na göre minimum parsel büyüklüğü şartının sağlanması (örneğin tarım arazisinde 5.000 m2 alt sınırı).
- Sonuç: Bölünen bağımsız parseller, kura ile paydaşlara dağıtılır.
| Örnek | Durum | Sonuç (Aynen Taksim) |
| Tarla | 3 kardeşin 12.000 m2 tarlası (1/3 pay). | 3 adet 4.000 m2 bağımsız parsel oluşur. |
| Apartman | 4 kardeşin 12 daireli, eşit değerli apartmanı. | Her mirasçıya 3’er daire verilir. |
2. Satış Yoluyla Giderim (Açık Artırma Usulü)
Aynen taksim mümkün değilse veya paydaşlardan biri buna rıza göstermezse, taşınmaz satılarak bedeli paylaştırılır.
- Uygulama: Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre icra dairesi tarafından yapılır.
Satış Süreci (2025 İtibarıyla)
- Muhammen Bedelin Tespiti: Mahkemece görevlendirilen 3 kişilik bilirkişi heyeti taşınmazın güncel rayiç piyasa değerini tespit eder. Bu değer, ihalenin başlangıç bedeli (Muhammen Bedel) olarak esas alınır.
- İhale Alt Sınırı (Çok Önemli):
- Artırma, muhammen bedelin %50’si üzerinden başlar.
- Taşınmaz, hiçbir şekilde muhammen bedelin %50’si + masraflar alt limitinin altına satılamaz.
- Pratik Örnek: Muhammen Bedel 10.000.000 TL. ise, ilk teklif en az 5.000.000 TL. olmalıdır.
- Bu kural (%50 + %50), taşınmazın düşük bedelle elden çıkmasını engeller.
- İhale İşlemleri:
- Teminat Şartı: Katılımcılar, muhammen bedelin %20’si oranında teminat yatırmak zorundadır.
- Kazanan: En yüksek peyi veren geçici alıcı olur. Bedeli 10 gün içinde yatırırsa ihale kesinleşir.
- İkinci İhale: İlk ihalede alıcı çıkmazsa ikinci ihale de aynı %50 alt sınırla yapılır.
📌 Önemli Notlar ve Sık Sorulan Sorular
- Dava Süresi: Mahkeme yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 1,5 – 3 yıl sürebilir.
- Harç ve Masraflar:
- Nispi Harç: Taşınmaz değerinin binde %68,31’i (2025).
- Ek olarak bilirkişi, keşif ve satış masrafları eklenir.
- Satışta Ön Alım (Şufa) Hakkı: İzale-i şuyu davası sonucu yapılan satışlarda ÖN ALIM HAKKI YOKTUR (2013’ten beri kaldırılmıştır).
- Anlaşmalı Satış: Tüm paydaşlar anlaşırsa, dava açmadan noterde veya sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi sözleşmesi yaparak taşınmazı satabilirler. En hızlı ve en az masraflı yol budur.
- Kiracı Durumu: Kiracıyı etkilemez; kira ilişkisi yeni malik ile devam eder.
💡 Sonuç
İzale-i şuyu, küçük pay sahibi olan birinin bile ortaklığı zorla bitirebilmesini sağlayan önemli bir hukuki yoldur. Ancak süreç uzun ve masraflı olabileceği için, paydaşların anlaşarak (anlaşmalı satış) süreci sonlandırması tavsiye edilir.
About the Author
