İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Meclisi, Tuzla ilçesi Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin bir kısmını etkileyen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği’ne yapılan itirazı, İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi (İSKİ) Genel Müdürlüğü‘nün görüşleri doğrultusunda kabul etti.
📍 Kararın Konusu ve Gerekçesi
Karara konu olan plan değişikliği, 18.07.2024 onay tarihli Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Muhtelif Parsellerine İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliği‘ne yapılan itirazdı. İSKİ Genel Müdürlüğü, itirazında özellikle bölgeden geçen ana isale hatlarının (Ø2200 Ç ve Ø900 Ç) geçtiği güzergahların ve mevcut Ø200 DF içmesuyu şebeke hattının korunmasını, bu hatlara ait koruma bandı alanının imar planlarına “İSKİ KORUMA BANDI” olarak işlenmesini talep etmişti.
🏛️ Komisyon Görüşü ve Meclis Onayı
İmar ve Bayındırlık ile Çevre, Yenilenebilir Enerji ve İklim Değişikliği Komisyonlarının müşterek raporunda, İSKİ’nin bu teknik itirazlarının kabul edilmesi uygun görüldü.
12 Kasım 2025 tarihinde gerçekleşen İBB Meclisi 2. birleşiminde okunan raporda, Meclis üyesi Mahmut Sedat ÖZKAN’ın teklifiyle rapora son bir düzeltme eklendi.
Kabul edilen son karar şu şekilde kesinleşti:
“Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin bir kısmında yer alan muhtelif parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli NİP itirazı incelenmiş olup; İSKİ Genel Müdürlüğü’nün görüşü doğrultusunda itirazın kabulü, bu doğrultuda itiraza konu olan koruma bandının Planlama Şube Müdürlüğü’nce sayısal ortamda işlenmesiyle Komisyonumuzca uygun görülmüştür.”
Meclis, kararı yapılan düzeltme ile birlikte Oybirliğiyle kabul ederek, ilgili imar planı değişikliğinin İSKİ’nin talepleri doğrultusunda revize edilmesini sağladı.
⚠️ Ruhsata Aykırı Yapılaşma Tespiti
Meclis gündemine taşınan değerlendirme metninde ayrıca, itiraza konu parsellerde (Orhanlı 7051 ada 25 parsel ve Tepeören 7137 ada 32 parsel) ruhsata aykırı yapılaşmalar tespit edildiği de belirtildi. Yapılan incelemede:
- Parsellerdeki yapı ruhsatlarının, plan notlarında belirtilen Emsal (E:0,05) değerinin çok üzerinde (Orhanlı parselinde E:0,21, Tepeören parselinde E:0,22) kullanıldığı görüldü.
- Ruhsatlarda “Dini Tesis” kullanımı belirtilmesine rağmen, bu kullanımın parsellerde yer almadığı tespit edildi.
- Ruhsatlarda, plan fonksiyonuna aykırı olarak çoğunlukla “Mesken (bağ evi)” ve “Ofis ve İşyeri (Ticari)” kullanımlarının bulunduğu bilgisi yer aldı.
Müdürlük görüşünde, bu yapı ruhsatlarının yürürlükteki uygulama imar planı kararlarına aykırı olduğu ve bu durumlarda **”kazanılmış hak”**tan söz etmenin mümkün olmadığı ifade edildi. Ancak Komisyon kararı, bu hukuki durumdan bağımsız olarak, öncelikle İSKİ’nin altyapı koruma bandı ile ilgili itirazının çözülmesine odaklandı.
Meclis Kararı Tam Metin :
| 1257 KARAR NUMARALIMECLIS KARAR DETAYI | |
|---|---|
| Karar No : | 1257 |
| Dosya No : | 1257 |
| Karar Özeti : | 18.07.2024 t.t.li Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Bir Kısmında Yer Alan Muhtelif Parsellere İlişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği İtirazı. |
Karar Metni :
Planlama Şube Müdürlüğü’nün 13/10/2025 gün ve 2025-1143817 sayılı yazısında;
“İlgi: a) 11.10.2024 tarih, E-1182333 sayılı İSKİ Genel Müdürlüğü, Çevre Koruma ve Kontrol Dairesi Başkanlığı yazısı.
b) 29.09.2022 tarih, E.138425 sayılı Tuzla Belediye Başkanlığı, Plan ve Proje Müdürlüğü yazısı ve eki 08.09.2022 tarih, 90 sayılı İlçe Meclis Kararı ile 1/5000-1/1000 ölçekli plan değişikliği teklif dosyası.
c) 09.12.2022 tarih, 2022-11266-8284 sayılı Başkanlık Makamı yazımız.
ç) 12.01.2023 tarih, 137 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı.
d) 03.04.2023 tarih, 2023-947-518652 sayılı dağıtım yazımız.
e) 09.02.2023 tarih, 2022-11266-S-1066 sayılı Başkanlık Makamı yazımız.
f) 23.11.2023 tarih, 1202 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı.
g) 28.02.2024 tarih, 202-12904-369496 sayılı dağıtım yazımız.
ğ) 29.03.2024 tarih, E.0426905 sayılı İSKİ Genel Müdürlüğünün yazısı.
h) 07.06.2024 tarih, 2024/4026-4079 sayılı Başkanlık Makamına yazımız.
ı) 11.07.2024 tarih, 2024/1001 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı.
i) 23.09.2024 tarih, 2024/1271176-1726262 sayılı dağıtım yazımız.
j) 13.01.2025, 2024-2013963-89324 sayılı Başkanlık Makamı yazımız.
k) 13.02.2025 tarih, 250 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı
l) 13.03.2025 tarih, 2025/419328-549963 sayılı yazımız.
m) 05.06.2025 tarih, 313841sayılı Tuzla Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğü yazısı ve eki CD.
İTİRAZ
18.07.2024 t.t.li 1/5000 ölçekli ‘30.11.2023 t.t.’li Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Bir Kısmında Yer Alan Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliğine Yapılan İtiraz Doğrultusunda Hazırlanan Nazım İmar Planı Değişikliği’ 04.10.2024-04.11.2024 tarihleri arasında Başkanlığımızda askıya çıkarılmış olup, askı süresi içerisinde söz konusu plan değişikliğine ilgi (a) yazı ile ile yapılan itiraz değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere ilgi (j) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş, ilgi (k) Meclis Kararı ile “… mevcut fiili durum , parsel üzerindeki yapılaşmalar ve ruhsatlar, parsele yönelik hukuki durum hakkında bilgi alındıktan sonra değerlendirilmek üzere Müdürlüğüne iadesi…..” şeklinde karara bağlanmış, bahse konu meclis kararına istinaden ilgili kurumdan alınan ilgi (m) yazı kapsamında ilgi (a) yazı ile yapılan itiraz değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere yeniden Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmektedir. (Ek-1)
MÜLKİYET BİLGİLERİ
Tuzla İlçesi, Orhanlı Mahallesi;
-128 parselin 28.750,00 m² yüzölçümünde Şahıs mülkiyetinde ve “Tarla” niteliğinde olduğu, 15.09.1997 tarihinde “Satış” ile edinildiği, söz konusu parsele ilişkin “İmar düzenlemesine alınmıştır.( Şablon: 3194/18.Maddeye göre İmar Düzenlemesine Alınma Belirtmesi)”, “Diğer (Konusu: Tuzla Belediyesi Encümeninin 20/02/2018 tarih 98 nolu kararı ve İstanbul Kadastro müdürlüğünün 01/03/2018 tarih E.576624 sayılı yazısına istinaden İhdas edilen alan3194 sayılı yasanın 18. Madde uygulaması ile park alanından gelmekte olup bu alanlara karşılık Mekansal planlar yapım yönetmeliği kapsamında eşdeğer alanların ayrıldığı iş bu parselin 3503,76 m2 lik kısmı park alanında kalmıştır.) Tarih: 20/02/2018 Sayı: 98( Şablon: Diğer)” şeklinde beyanların, “M: Paftasında sarı ile boyalı 5200 m2 lik kısımda İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü lehine daimi irtifak hakkı.07/02/1986 Y:573( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı)” şeklinde irtifakın bulunduğu,
-7051 ada 15 (e.7051 ada 6 parsel) parselin 142,20 m² yüzölçümünde Tuzla Belediyesi mülkiyetinde ve “Park” niteliğinde olduğu, 14.02.2023 tarihinde “İfraz İşlemi (TSM)” ile edinildiği, söz konusu parsele ilişkin “Tamamı üzerinde İSKİ Genel Müd. lehine irtifak hakkı vardır.(Şablon: Diğer İrtifak Hakkı)” şeklinde irtifakın bulunduğu,
-7051 ada 25 (e. 7051 ada 7-8-9-10-14-16-17-18-19-20-21-22-23-24 parseller) parselin 45.975,73 m² yüzölçümünde Tuzla Belediyesinin iştiraki olan Şirket mülkiyetinde ve “Park+Rekreasyon” niteliğinde olduğu, 02.04.2023 tarihinde “Satış” ile edinildiği, parsele ilişkin “6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.( Şablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı)”, “Diğer (Konusu: Tuzla Belediyesi tarafından Hobi Bahçesi olarak kullanılmak üzere tescil edilmiştir. Amacı dışında kullanılamaz. Özel Mülkiyete konu olamaz. Umumi kamu hizmet fonksiyonları dışında kullanılamaz) Tarih: 2023 Sayı: 2023/304 fen kayıt( Şablon: Diğer)” şeklinde beyanların, “6781,74 m2 üzerinde İstanbul Su Ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı (Şablon: Diğer İrtifak Hakkı)” şeklinde irtifakın bulunduğu,
Tuzla İlçesi, Tepeören Mahallesi;
-7137 ada 31 (e.7137 ada 1 parsel) parselin 356,50 m² yüzölçümünde Tuzla Belediyesi mülkiyetinde ve “Park” niteliğinde olduğu, 13.02.2023 tarihinde “İfraz İşlemi (TSM)” ile edinildiği, parsele ilişkin “M: Tamamı üzerinde TEK Gn. Md. lehine irtifak hakkı ( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı)” şeklinde irtifakın bulunduğu,
-7137 ada 32 parselin 30.436,60 m² yüzölçümünde Tuzla Belediyesinin iştiraki olan Şirket mülkiyetinde ve “Park+Rekreasyon” niteliğinde olduğu, parsele ilişkin “6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (Şablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı)”, “Diğer (Konusu: Tuzla Belediyesi tarafından Hobi Bahçesi olarak kullanılmak üzere tescil edilmiştir. Amacı dışında kullanılamaz. Özel Mülkiyete konu olamaz. Umumi kamu hizmet fonksiyonları dışında kullanılamaz.) Tarih: 2023 Sayı: 2023/304 fen kayıt( Şablon: Diğer)” şeklinde beyanların, “M: 8369,18 m2 üzerinde TEİAŞ lehine irtifak hakkı vardır.( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı)”şeklinde irtifakın bulunduğu,
– 9195 ada 1 (e.1560 parsel) parselin 84,05 m² yüzölçümünde çoğunlukla TEİAŞ, kısmen de Hisseli Şahıs mülkiyetinde ve “Pilon Yeri” niteliğinde olduğu, parsele ilişkin “Diğer (Konusu: parselin hisse oranı 1/1 olmayıp hisse hatası vardır yolsuz tescil mevcuttur.25/09/2013 tarih ve 2564 kayıt numarası ) Tarih: 25/09/2013 Sayı: 2564( Şablon: Diğer)” şeklinde beyanın, “M:Tek Genel Md. lehine 11200 m2 lik kısımda irtifak hakkı vardır.( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı)” şeklinde irtifakın bulunduğu,
-18.07.2024 t.t.li 1/5000 ölçekli plan değişikliğine konu bir kısım tescil harici alanın ise herhangi bir mülkiyete konu olmadığı görülmektedir. (Ek-2)
MEVCUT DURUM
Goole Maps uydu görüntülerine göre; itiraza konu planlama alanının, bir kısmında dere ıslahının yapıldığı, kalan kısmında ise inşai faaliyet çalışması ve yapılaşma olduğu görülmektedir. (Ek-3)
MER’İ PLANLARDAKİ DURUM
İtiraza konu alanın;
• 1/5000 ölçekli planlar açısından; kısmen 12.07.2008-17.01.2014-30.11.2023 (Dere İşletme Bantları) -30.11.2023 (Park Alanın iptal edilerek, Park+Rekreasyon Alanı fonksiyon değişikliğine ilişkin) t.t.li 1/5000 ölçekli Ömerli Havzası Akfırat Kuzeyi Nazım İmar Planı ve değişiklikleri, kısmen de 22.01.2018-30.11.2023 t.t.li 1/5000 ölçekli Tuzla İlçesi Orhanlı Bölgesi Nazım İmar Planı ve değişikliği kapsamında kaldığı,
Kısmen, 12.07.2008 t.t.li 1/5000 ölçekli Ömerli Havzası Akfırat Kuzeyi Nazım İmar Planı kapsamında “Dere Mutlak Koruma Alanı” içerisinde “Park Alanı”nda, kısmen de “Dere Mutlak Koruma Alanı” ve “Park Alanı” fonksiyonları korunacak şekilde “Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağı”nda kalmakta iken;
– 17.01.2014 t.t.li 1/5000 ölçekli Değirmendere ve Büyükgöl Deresi İle Yakın Çevresi Ömerli Havzası Akfırat Kuzeyi Nazım İmar Planı Değişikliği ile diğer fonksiyonlar korunacak şekilde “Dere Mutlak Koruma Alanı” fonksiyonunun iptal edilerek, “Dere ve İşletme Bandı Sınırı”nın işlendiği,
– 30.11.2023 t.t.li Tuzla İlçesi, Tepeören ve Akfırat Mahallelerindeki Dere Koruma Bantlarına İlişkin “NİP-341042238”, “NİP-341042300” Plan İşlem Numaralı 1/5000 ölçekli Nazım Planı Değişiklikleri ile “Dere ve İşletme Bandı Sınırı”nın, “Su Kanalları Koruma Kuşağı” içerisinde “Yapı Yasaklı Alan” olarak tekrar düzenlendiği,
Kısmen de, 22.01.2018 t.t.li 1/5000 ölçekli Tuzla İlçesi Orhanlı Bölgesi Nazım İmar Planı kapsamında çoğunlukla “Park ve Yeşil Alan”, kısmen de “Genel Otopark Alanı”nda, kısmen de “Park ve Yeşil Alan”, “Genel Otopark Alanı” fonksiyonları korunacak şekilde “Enerji Nakil Hattı ve Koruma Kuşağı” ve “Dere Yatağı ve Yapı Yaklaşma Mesafesi”nde kalmakta iken;
– 30.11.2023 t.t.li 1/5000 ölçekli Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Bir Kısmında Yer Alan Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı değişikliği ile “Park Alanı” ve “Genel Otopark Alanı” fonksiyonlarının iptal edilerek çoğunlukla “Park+Rekreasyon Alanı”, kısmen de “İbadet Alanı” olarak düzenlendiği ve aşağıdaki plan notlarının düzenlendiği;
“1.Plan değişikliği onama sınırı Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Bir Kısmında Yer Alan Muhtelif Parselleri kapsamaktadır.
2.Plan değişikliği onama sınırları içerisinde yer alan Park+Rekreasyon Alanlarında ilgili kurumların uygun görüşleri doğrultusunda Emsal:0,10’yi ve Enerji Nakil Hattı ve Koruma Kuşağı altında yükseklik en fazla H:4,50 metreyi ve bu alan dışında kalan yerlerde ise H:6,50 metreyi geçmeyecek şekilde doğayı tahrip etmeyen, doğa ile uyumlu malzemeler kullanılması ve tüm sert zeminlerin emsal değerine dahil olması kaydıyla çay bahçesi, kır lokantası, kır gazinosu, büfe ve otopark gibi kullanımlar ile hobi bahçesi, bağ-bahçecilik, ekolojik tarım, sosyal – kültürel aktivite alanları (eğitim ve tanıtım amaçlı seralar, çiçek bahçeleri ve yetiştirme alanları, minyatür tema parkları, muhtarlık, kreş, spor tesisleri, lokanta, kafe, büfe vb. tesisler vb.), küçükbaş, büyükbaş hayvan barınakları gibi faaliyetler ve tarımsal faaliyetler destekleyici bireysel tarım kullanımları yapılabilir.
3.Dere Yapı Yaklaşma sınırı ve alanları taşkın önlemli alanlardır.
4.İmar planında donatı olarak ayrılan alanların kamunun eline bedelsiz geçmeden bahse konu taşınmazların imarlı kısımlarında uygulama yapılamaz.
5.Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliğinde belirtilen emniyet mesafelerine göre uygulama yapılmasını teminen TEİAŞ görüşü alınmadan uygulama yapılmayacaktır.
6.Açıklanmayan hususlarda meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve değişiklikleri hükümleri ile mer’i imar yönetmeliği hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümleri geçerlidir.”
İtiraza konu 18.07.2024 t.t.li 1/5000 ölçekli ‘30.11.2023 t.t.’li Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Bir Kısmında Yer Alan Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliğine Yapılan İtiraz Doğrultusunda Hazırlanan Nazım İmar Planı Değişikliği’ ile de ‘3.Dere Yapı Yaklaşma sınırı ve alanları taşkın önlemli alanlardır.’ şeklindeki plan notunun iptal edilerek yerine ‘Plan sahası kısmen taşkın önlemli yapılaşma alanında kalmaktadır.’ şeklinde plan notu düzenlendiği görülmektedir.
• 1/1000 ölçekli planlar açısından; kısmen 22.02.2011-12.04.2014-13.01.2023 onay tarihli 1/1000 ölçekli Ömerli Havzası Akfırat Kuzeyi Uygulama İmar Planı ve değişiklikleri, kısmen de 15.02.2019-13.01.2023 onay tarihli 1/1000 ölçekli Tuzla İlçesi Orhanlı Bölgesi Uygulama İmar Planı ve değişiklikleri kapsamında kaldığı,
Kısmen, 22.02.2011 t.t.li 1/1000 ölçekli Ömerli Havzası Akfırat Kuzeyi Uygulama İmar Planı kapsamında “Dere Mutlak Koruma Kuşağı Sınırı” içerisinde çoğunlukla “Dere Mutlak Koruma Kuşağı (Rekreasyon Alanı)”nda, kısmen “Enerji Nakil Hattı Koruma Bandı Alanı”nda, kısmen de “Yol”da kalmakta iken,
– 12.04.2014 t.t.li 1/1000 ölçekli Ömerli Havzası Akfırat Kuzeyi Uygulama İmar Planı Değişikliği ile “Dere Mutlak Koruma Kuşağı Sınırı” güzergâhında değişiklik yapılarak “Dere İşletme Bandı” olarak
düzenlendiği, “Dere Mutlak Koruma Kuşağı (Rekreasyon Alanı)” fonksiyonunun iptal edilerek, çoğunlukla “Park Alanı” olarak düzenlendiği,
15.02.2019 t.t.li 1/1000 ölçekli Tuzla İlçesi Orhanlı Bölgesi Uygulama İmar Planında çoğunlukla “Park Alanı”nda, kısmen “Genel Otopark Alanı”nda, kısmen de “Park Alanı” fonksiyonu korunacak şekilde “Dere Yatağı ve Yapı Yaklaşma Mesafesi” ve “Enerji Nakil Hattı Koruma Bandı Alanı”nda kalmakta iken;
– 30.11.2023 t.t.li 1/5000 ölçekli Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Bir Kısmında Yer Alan Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı değişiklikleri ile eş zamanlı sunulan 13.01.2023 onay tarihli 1/1000 ölçekli Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Bir Kısmında Yer Alan Muhtelif Parsellere İlişkin Uygulama İmar Planı değişikliği ile “Park Alanı” ve “Genel Otopark Alanı” fonksiyonlarının iptal edilerek çoğunlukla “Park+Rekreasyon Alanı”, kısmen de “Cami Alanı” olarak düzenlendiği ve aşağıdaki plan notlarının düzenlendiği görülmektedir:
“1.Plan değişikliği onama sınırı Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Bir Kısmında Yer Alan Muhtelif Parselleri kapsamaktadır.
2.Plan değişikliği onama sınırları içerisinde yer alan Park+Rekreasyon Alanlarında ilgili kurumların uygun görüşleri doğrultusunda Emsal:0,10’yi ve Enerji Nakil Hattı ve Koruma Kuşağı altında yükseklik en fazla H:4,50 metreyi ve bu alan dışında kalan yerlerde ise H:6,50 metreyi geçmeyecek şekilde doğayı tahrip etmeyen, doğa ile uyumlu malzemeler kullanılması ve tüm sert zeminlerin emsal değerine dahil olması kaydıyla çay bahçesi, kır lokantası, kır gazinosu, büfe ve otopark gibi kullanımlar ile hobi bahçesi, bağ-bahçecilik, ekolojik tarım, sosyal – kültürel aktivite alanları (eğitim ve tanıtım amaçlı seralar, çiçek bahçeleri ve yetiştirme alanları, minyatür tema parkları, muhtarlık, kreş, spor tesisleri, lokanta, kafe, büfe v.b. tesisler vb.), küçükbaş, büyükbaş hayvan barınakları gibi faaliyetler ve tarımsal faaliyetler destekleyici bireysel tarım kullanımları yapılabilir.
3.Dere Yapı Yaklaşma sınırı ve alanları taşkın önlemli alanlardır.
4.İmar planında donatı olarak ayrılan alanların kamunun eline bedelsiz geçmeden bahse konu taşınmazların imarlı kısımlarında uygulama yapılamaz.
5.Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliğinde belirtilen emniyet mesafelerine göre uygulama yapılmasını teminen TEİAŞ görüşü alınmadan uygulama yapılmayacaktır.
6.Açıklanmayan hususlarda meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve değişiklikleri hükümleri ile mer’i imar yönetmeliği hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümleri geçerlidir.” (Ek-4)
DEĞERLENDİRME
İlgi (a) itiraza konu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifini kapsayan alana ilişkin Müdürlüğümüz işlem dosyasında yapılan incelemede;
12.07.2008-17.01.2014 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve değişikliklerinde Tuzla İlçesi, Orhanlı Mahallesi, 7051 ada, 6, 7, 8, 9 ve 10 parseller, Tepeören Mahallesi 7137 ada, 10, 11 parseller, 1560 parsel, Park Tescilli ve Tescil Harici Alanların çoğunlukla “Park Alanı”, kısmen de “Genel Otopark Alanı” fonksiyonlarında kalan kısımlarının “Park+Rekreasyon Alanı”, 128 parselin “Genel Otopark Alanı” fonksiyonunda kalan kısmının ise “İbadet Alanı” olarak planlanması ile teklife konu alanın kuzeyindeki 30 m. en kesitli “Yol”da istikamet düzenlemesini içeren Tuzla Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünce hazırlanan 1/5000-1/1000 ölçekli Nazım ve Uygulama İmar Planı değişikliği teklifleri gereği için ilgi (b) yazı ekinde tarafımıza iletildiği,
İlgi (b) yazı eki 1/1000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifleri ilgi (c) Başkanlık Makamı yazımız ile değerlendirilerek hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletildiği, ilgi (ç) Meclis kararı (Ek-5) ile “Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin bir kısmında yer alan muhtelif parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli UİP değişikliği teklifi incelenmiş olup; Teklif “E:0,10” değeri iptal edilerek yerine “E:0,05” ifadesinin eklenmesi ile … tadilen uygun görülmüştür” şeklinde tadilen karara bağlanan 1/1000 ölçekli plan paftaları ile plan açıklama raporlarının 13.01.2023 günle Büyükşehir Belediye Başkanınca onandığı, ilgi (d) yazımız ile de ilgili kurum ve kuruluşlara dağıtımının yapıldığı,
Aynı zamanda; ilgi (b) yazı eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifinin ilgi (e) Başkanlık Makamı yazımız ekinde değerlendirilerek hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletildiği (Ek-6) ve ilgi (f) Meclis kararı ile “Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin bir kısmında yer alan muhtelif parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli NİP değişikliği teklifi incelenmiş olup; Alt ve üst ölçekli planlar arası uyum gidermek üzere 12.01.2023 tarih ve 137 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı doğrultusunda teklife konu “E:0,10” değeri iptal edilerek yerine “E:0,05” ifadesinin eklenmesiyle …. tadilen uygun bulunmuştur.” şeklinde tadilen karara bağlanarak 1/5000 ölçekli plan paftaları ile plan açıklama raporlarının 30.11.2023 günle Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylandığı, ilgi (g) yazımız ile de ilgili kurum ve kuruluşlara dağıtımının yapıldığı, (Ek-7).
Daha sonra 30.11.2023 t.t.li 1/5000 ölçekli Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Bir Kısmında Yer Alan Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliğinin 13.03.2024-15.04.2024 tarihleri arasında Başkanlığımızda askıya çıkarıldığı, askı süresi içerisinde söz konusu plan değişikliğine İSKİ Genel Müdürlüğünün ilgi (ğ) yazısı ile;
“…Söz konusu planlama alanı Ömerli Havzasının uzun (2000-5000 m.) mesafe koruma alanında ve kısmen Topçayırlar Deresi’nin dere ıslah alanı, dere işletme bandı ve taşkın önlemli yapılaşma alanı içinde kalmaktadır.
1.Söz konusu 1/5000 ölçekli imar planına ait plan notlarının 3. maddesi “Dere Yapı Yaklaşma sınırı ve alanları taşkın önlemli yapılaşma alanlardır.” hükmündedir. Taşkın önlemli yapılaşma alanlarında İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 5.10 ve 18.3 Maddelerine göre uygulama yapılması gerekmektedir. Taşkın modelleme ve analiz çalışmaları henüz tamamlanmamış olan derelerde dere işletme bandına komşu parseller taşkın önlemli yapılaşma alanıdır. Bu nedenle ayrıca plan notlarına; bahse konu plan sahasının kısmen taşkın önlemli yapılaşma alanında kaldığına dair hüküm eklenmelidir. Bu alanların iskan edilip edilmemesi hususu, iskan edilecek alanlarda da su basman kotuna dair nihai değerlendirme meri imar yönetmeliği hükümleri doğrultusunda Belediyelerin takdir ve yetkisindedir.
2.Söz konusu planlama alanından 2000Ç ve 900Ç isale hatlarımız geçmektedir. İsale hatlarımız yüksek basınç altında çalıştığından su arzı, can ve mal güvenliği açısından kesinlikle yaklaşılmaması gerekmektedir. İsale ve şebeke hatlarımız; boru üst kotundan zemin yüzeyine kadar en az 1 m derinliğe döşenmekte olup içmesuyu hatları boyunca hatların bakım ve onarımını engelleyici yapı (betonarme, plak vb.) yapılmamalıdır. Bu nedenle mevcut içmesuyu borularımızın geçtiği güzergâhlar 0600 mm-01000 mm arası çaplar için en az 10.00 m, 01800- 02200 mm arası çaplar için en az 20 m olacak şekilde yol olarak korunmalıdır. Söz konusu isale hatları güzergâhında İdaremiz lehine İrtifak hakkı mevcut olup imar planı çalışmalarında korunmalıdır. Söz konusu 1/5000 ölçekli imar planı değişikliğinde park+rekreasyon alanı fonksiyonunda kaldığı görülmektedir.
Netice olarak, Tuzla ilçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin bir kısmında yer alan muhtelif parsellere ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde mevcut isale hatlarımızın geçtiği güzergahlar yol olarak korunmalı ve taşkın önlemli yapılaşma alanına dair plan notu revize edilmelidir. İdaremiz olumlu görüşü bulunmayan imar planlarının onaylanmaması ve uygulanmaması gerekmektedir.” denilerek itirazda bulunulduğu,
Söz konusu itirazın ilgi (h) Başkanlık Makamı yazımız ile değerlendirilerek hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletildiği, ilgi (ı) Meclis kararı (Ek-8) ile “Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin bir kısmında yer alan muhtelif parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli NİP İtirazı incelenmiş olup; İtirazın kabulü, 3 nolu plan notunun planlama müdürlüğü görüşü doğrultusunda yeniden düzenlenmiş haliyle eklenerek… tadilen uygun görülmüştür.” şeklinde tadilen karara bağlandığı, bu doğrultuda 3. numaralı plan notunun ‘Plan sahası kısmen Taşkın Önlemli Yapılaşma Alanında kalmaktadır’ şeklinde düzenlendiği ve 1/5000 ölçekli plan paftaları ile plan açıklama raporlarının 18.07.2024 günle Büyükşehir Belediye Başkanınca onandığı, ilgi (i) yazımız ile de ilgili kurum ve kuruluşlara dağıtımının yapılarak 04.10.2024-04.11.2024 tarihleri arasında Başkanlığımızda askıya çıkarıldığı,
Askı süresi içerisinde söz konusu plan değişikliğine İSKİ Genel Müdürlüğünün ilgi (a) yazısı ile;
“…Söz konusu alanda bulunan mevcut Ø200 DF içmesuyu şebeke hattımız, Ø2200 Ç ve Ø900 Ç ana isale hatlarımızın geçtiği güzergahlar ve İdaremiz adına irtifak hakkı olan isale hatlarımıza ait koruma bandı yazımız ekinde gönderilmiş olup, isale hatlarımızın deplasesi kesinlikle mümkün değildir. Bahse konu isale hatlarımızın güzergahının ilgi (…) yazıda imar planlarında yol olarak planlanamayacağı belirtildiğinden isale hatlarımıza ait koruma bandı alanının “İSKİ KORUMA BANDI” olarak imar planlarına işlenmesi gerekmektedir. Söz konusu hatlarımız yüksek basınç altında çalıştığından can ve su arzı sebebi ile hatlarımızın koruma bandı güzergahı mal güvenliğini tehlikeye atmamak ve su arzı sebebi ile hatlarımızın koruma bandı güzergahı boyunca betonarme, plak, ağaç dikimi, kazı, dolgu vs. kesinlikle yapılmamalı ve hatlarımıza yaklaşılmamalıdır. İsale ve şebeke hatlarımız; boru üst kotundan zemin yüzeyine kadar minumum 1 m. derinliğe döşenmektedir. Bu nedenle içmesuyu hatlarımızın güzergahı boyunca arazi kotları kesinlikle değiştirilmemelidir.
Mevcut Ø200 DF içmesuyu şebeke hattımızın güzergahı yol olarak korunmalı, yol olarak korunamaması yer değiştirmesi talep edilmesi halinde; deplase bedeli karşılanmalı, ne şekilde deplase edileceğine dair proje hazırlanmadan önce İdaremiz ile mutabakat sağlanmalı ve hazırlanacak uygulama projeleri İdaremize tasdik ettirilmelidir.
Yukarda belirtilen hususlara uyulmaması halinde meydana gelebilecek her türlü sorumluluk ilgilisine aittir.
Netice olarak; Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin bir kısmında yer alan muhtelif parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği İdaremizce uygun bulunmamakta olup; yukarıdaki hususlar doğrultusunda revize edilmelidir. İdaremiz olumlu görüşü olmayan imar planları onaylanmamalı ve uygulanmamalıdır…” denilerek itirazda bulunulduğu,
İlgi (…) yazı ekinde tarafımıza iletilen 1/1000 ölçekli plan değişikliğinin ilgi (…) Meclis Kararı ile tadilen karara bağlanarak 13.01.2023 günle Büyükşehir Belediye Başkanınca onandığı, ilgi (d) yazımız ile de ilgili kurum ve kuruluşlara dağıtımının yapıldığı, askı ve ilan işlemlerinin Tuzla Belediye Başkanlığınca yürütüldüğü, İSKİ Genel Müdürlüğü tarafından şifahen iletilen 19.04.2023 tarih, E-20230466230 sayılı yazı ile bahse konu 1/1000 ölçekli plan değişikliğine de iş bu itiraz ile aynı mahiyette olacak şekilde itirazda bulunulduğu, ancak Tuzla Belediyesinden yine şifahen talep edilen 22.05.2023 tarih, E-179458 sayılı askı tutanağına göre 17.04.2023-16.05.2023 tarihleri arasında askıya çıkarıldığı ve askı süresi içerisinde herhangi bir itirazın bulunmadığı…” bilgisinin yer aldığı (Ek-9).
-Başkanlığımız kurumsal otomasyon sisteminde yapılan incelemede, 13.01.2023 t.t.li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğine ve itiraza konu 30.11.2023 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğine konu alan üzerinde uygulama yapıldığı ve muhtelif ruhsatların düzenlendiğinin görüldüğü, (Ek-10)
-İlgi (a) itiraza konu hatların geçtiği kadastral boşluk ile komşuluğunda bulunan parsellerin 14.02.2023 tarihinde tevhid edilerek Tuzla İlçesi, Orhanlı Mahallesi, 7051 ada 25 parsel olarak düzenlendiği, sonradan Tuzla Belediyesi tarafından iletilen belgelere göre; 02.04.2023 tarihinde Tuzla Belediyesinin iştiraki olduğu anlaşılan 8720054923 Vergi Kimlik Numaralı TUZ-YAP İnşaat Yatırım ve Pazarlama A. Ş.’ne satıldığı, söz konusu parsele ilişkin “Tuzla Belediyesi tarafından Hobi Bahçesi olarak kullanılmak üzere tescil edilmiştir. Amacı dışında kullanılamaz. Özel Mülkiyete konu olamaz. Umumi kamu hizmet fonksiyonları dışında kullanılamaz.” şeklinde beyanın bulunduğu, (Ek-11)
İlgi (…) itiraza ilişkin “…Sonuç olarak itirazın kabul edilmesi halinde ilgi (..) yazı itiraza konu hatların geçtiği güzergâhların 20 m. genişliğinde “Yol” olarak planlanması gerektiği, ancak itiraza konu plan değişikliği komşuluğunda bulunan meri plan kararları ile birlikte bütüncül değerlendirildiğinde itiraz kapsamında talep edilen yol güzergâhının devamlılığının sağlanamayacağı, kaldı ki söz konusu alanın batı tarafında İstanbul Park Bulvarı- Eski Ankara Asfaltı Caddesi arasında bağlantı kuran (Tuğçe Sokak) 25 m. genişliğinde bağlantı “Yol”unun bulunduğu, doğu tarafında ise Topçayırlar Deresine ait yaklaşık 30 m. en kesinde “Dere İşletme Bandı”nın bulunduğu görüldüğünden, itiraza ilişkin hususların bütüncül değerlendirilerek, söz konusu hatların deplasesi yönünde plan notu önerilerek veya mevcut fonksiyon içerisinde “Yapı Yasaklı Alan” olarak korunmasına yönelik ilave gösterim eklenerek çözümlenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.” şeklindeki değerlendirmelerimiz ilgi (j) Başkanlık Makamı yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletildiği anlaşılmaktadır. (Ek-12)
Devam edem süreçte, ilgi (k) karar ile “… mevcut fiili durum , parsel üzerindeki yapılaşmalar ve ruhsatlar, parsele yönelik hukuki durum hakkında bilgi alındıktan sonra değerlendirilmek üzere Müdürlüğüne iadesi…..” şeklinde karara bağlanmış, ilgi (k) meclis kararına istinaden ilgi (l) yazımız ile ilgili kuruma görüşü sorulmuş, ilgi yazı (m) ile “..Konuya ilişkin Başkanlığımız İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün ilgi () yazısı iel ‘imar arşiv veritabanında Orhanlı Mahallesi 7051 ada, 25 parsel, Tepeören Mahallesi 7137 ada 32 parsele ilişkin yapı ruhsatı kaydı tespit edilmiş olup söz konusu parsellerin yapı ruhsatı yazımız ekinde gönderilmektedir…” şeklinde bilgi verilmiştir. (Ek-13)
İlgi (m) yazı ekinde Başkanlığımıza gönderilen yapı ruhsatlarında yapılan incelemede;
Tuzla İlçesi, Orhanlı Mahallesi 7051 ada 25 parselde;
* Yapı Ruhsatlarının 13.01.2023 onay tarihli 1/1000 ölçekli Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Bir Kısmında Yer Alan Muhtelif Parsellere İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliğine göre düzenlendiği,
* Ruhsatta Parselin Kullanım Durumunun “Park+Rekreasyon+Enerji Nakil Koruma Bandı+Dere Koruma Bandı Kuşağı+Dini Tesis” olarak belirtildiği,
* Parselde 87 adet yapı için ruhsat düzenlendiği,
83 adetinin yapı ruhsatının ilk olarak 13.09.2023 tarihinde düzenlendiği, 12.10.2023 tarihinde ise isim değişikliğinden kaynaklı ruhsat değişikliği yapıldığı, bu yapıların kullanım amacı kısmında “1110-Mesken” açıklama kısmında ise “bağ evi” ibarelerinin yer aldığı,
4 adetinin (~1517m2) yapı ruhsatının ilk olarak 28.12.2023 tarihinde düzenlendiği, 17.01.2024 bir yapıda kullanım değişikliğinden kaynaklı ruhsat değişikliği yapıldığı, bu yapıların kullanım amacı kısmında “1220-Ofis ve İşyeri”, blok kısmında “Ticari-1-2-3-4” ibarelerinin yer aldığı,
* Parselin tamamında toplam inşaat alanının ~9799 m2 olduğu, bunun ~1517 m2sinin ticaret, ~8282 m2 sinin konut kullanımında olduğu,
* Parsel tamamında kullanılan emsal değerinin 0,21 olduğu
Tuzla İlçesi, Tepeören Mahallesi 7137 ada 32 parselde;
* Yapı Ruhsatlarının 13.01.2023 onay tarihli 1/1000 ölçekli Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Bir Kısmında Yer Alan Muhtelif Parsellere İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliğine göre düzenlendiği,
* Ruhsatta “Parselin Kullanım Durumunun “Park+Rekreasyon+Enerji Nakil Koruma Bandı+Dere Koruma Bandı Kuşağı+Dini Tesis” olarak belirtildiği,
* Parselde 71 adet yapı için ruhsat düzenlendiği,
Yapılara ilişkin ilk olarak 14.09.2023 tarihinde yapı ruhsatı düzenlendiği, 12.10.2023 tarihinde ise isim değişikliğinden kaynaklı ruhsat değişikliği yapıldığı, bu yapıların kullanım amacı kısmında “1110-Mesken” açıklama kısmında ise “bağ evi” ibarelerinin yer aldığı,
* Parselin tamamında toplam inşaat alanının ~6805 m2 ve tamamının konut kullanımında olduğu,
* Parsel tamamında kullanılan emsal değerinin 0,22 olduğu,
– Her iki parselde kullanılan emsal değerinin plan kararlarıyla belirlenen değerin çok üstünde olduğu, Dini Tesis Kullanımı bu parsellerde yer almamasına rağmen ruhsatta yazıldığı ve düzenlenen yapı ruhsatlarının yürürlükteki uygulama imar planı kararlarına aykırı olduğu tespit edilmiştir.
Konuyu mevzuat kapsamında değerlendirdiğimiz de ise,
İmar durumu belgesi, imar planının bir parsele ilişkin yapılaşma koşullarını düzenleyen ve ilgilisine verilmesi gereken bireysel işlem niteliğinde olduğu ve İstanbul İmar Yönetmeliğinin 4/mm maddesinde “İmar durum belgesi: Bir parselin; Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belge..” şeklinde açıklandığı,
Yukarıda açıklanan niteliğinden ötürü imar durumu belgesi tek başına yönetsel yargılamaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemlerden olduğu,
Aynı Yönetmeliğin Yapı ruhsatı işlemleri, 58/2 maddesinde “Yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi….. uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler.” açıklanmış olup imar durumu belgesi yapı ruhsatı için olması gereken belgelerden biridir.” şeklinde açıklandığı,
Bu kapsamda imar durumu belgesinin ilgili mevzuat hükümlerine ve imar planlarına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmekte olduğu, imar planına aykırı olarak düzenlenmiş olması ve yapının da bu imar durumu belgesine göre yapılmış olması durumunda; yapı ruhsatı ve yapılan bölümler açısından yapının “ruhsat ve eklerine uygunluğu” ve “ kazanılmış hak” hususlarından bahsetmek mümkün olmadığı görülmektedir.
Bu kapsamda askı süresinde yapılan ilgi (a) itiraz yazısının, ilgi (j) Başkanlık Makamı yazımızda yer alan hususlar kapsamında ilgi (m) yazı ekinde sunulan eklerden bağımsız olarak değerlendirilmesi gerektiği Müdürlüğümüz görüşüdür” denilerek.
18.07.2024 t.t.li 1/5000 ölçekli ‘30.11.2023 t.t.’li Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin Bir Kısmında Yer Alan Muhtelif Parsellere İlişkin Nazım İmar Planı Değişikliğine Yapılan İtiraz Doğrultusunda Hazırlanan Nazım İmar Planı Değişikliği’ne yönelik ilgi (a) itiraz yazısı, yazımız ekinde iletilmekte olup yazımız ve eklerinin yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 3194 sayılı yasanın 8.maddesi, 5216 sayılı yasanın 7.b maddesine göre yeniden değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Tuzla İlçesi, Orhanlı ve Tepeören Mahallelerinin bir kısmında yer alan muhtelif parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli NİP itirazı incelenmiş olup; İSKİ Genel Müdürlüğü’nün görüşü doğrultusunda itirazın kabulü Komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Meclisimizin onayına arz olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Çevre, Yenilenebilir Enerji ve İklim Değişikliği Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Kasım Ayı Toplantılarının 12 Kasım 2025 tarihli 2. birleşiminde okunarak, Müzakere açıldı:
Mahmut Sedat ÖZKAN – Sayın Başkanım, 61 numaralı raporda Komisyon Görüşü bölümünün “İSKİ Genel Müdürlüğü’nün görüşü doğrultusunda itirazın kabulü” kısmından sonra “bu doğrultuda itiraza konu olan koruma bandının Planlama Şube Müdürlüğü’nce sayısal ortamda işlenmesiyle Komisyonumuzca uygun görülmüştür.” şeklinde onaylanmasını arz ediyorum, dedi.
Gökhan GÜMÜŞDAĞ (Meclis 2. Başkan Vekili) – 61 numaralı raporu yapılan düzeltme ile birlikte oylarınıza sunuyorum, dedi.
– Oy’a sundu. Yapılan işaretle oylama neticesinde Oybirliği ile kabul edildi.
About the Author
