Beylikdüzü Gürpınar 1., 2. ve 3. Etap İmar Planı Notlarında, Tevhit Şartı ve TAKS Değeri İtirazları Oy Birliğiyle Kabul Edildi.
İstanbul Büyükşehir Belediye (İBB) Meclisi, 16 Ekim 2025 tarihli birleşiminde, Beylikdüzü İlçesi Gürpınar 1., 2. ve 3. Etap Uygulama İmar Planı notlarına yapılan itirazları değerlendirerek kentsel dönüşüm süreçlerini parsel sahipleri lehine kolaylaştıracak kritik bir düzenlemeyi oy birliğiyle onayladı.
Kararın Gerekçesi ve Kapsamı
İBB Meclisi’ne sevk edilen teklif, 15 Mart 2025 tasdik tarihli plan notu değişikliklerine, askı süresi içinde yapılan itirazlar sonucu oluştu. İtirazların temelinde, depreme dayanıklı yapılar oluşturma hedefiyle getirilen ek kat artışı hakkının pratik uygulamada karşılaştığı iki ana engel yatıyordu:
- Zorunlu Tevhit Şartı: Önceki düzenlemede, hesaplanan emsal hakkını kullanamayan parsellerin ilave 1 kat artış hakkından yararlanabilmesi için “komşu parsel veya ada bütününde tevhit (birleştirme) olması” şartı aranıyordu.
- İtiraz Nedeni: Parsel sahipleri, komşu parselle anlaşamama ya da komşu parselde yeni yapı bulunması gibi nedenlerle tevhit şartının sağlanamadığını belirterek bu şartın kaldırılmasını talep etti.
- Yüksek TAKS Değeri: Ek kat hakkı verilirken belirlenen TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) 0.60 şartı da itiraz konusu oldu.
- İtiraz Nedeni: İtirazlarda, TAKS 0.60 şartının taban alanını artırdığı, bunun da bahçe mesafelerini azaltacağı, güneşlenmeyi düşüreceği ve mahremiyeti ortadan kaldıracağı gerekçeleri öne sürüldü.
Kabul Edilen Yeni Düzenleme
Beylikdüzü Belediye Meclisi’nin itirazları uygun bulmasının ardından, İBB Meclisi’nde de Komisyon görüşü doğrultusunda ilçeden geldiği şekliyle kabul edilen düzenleme ile, 15.03.2025 tasdik tarihli plan notundaki 8. madde şu şekilde değiştirildi:
- Tevhit Şartı Kaldırıldı: Plan notundan “komşu parsel veya ada bütününde tevhit olması halinde” ifadesi tamamen iptal edildi.
- TAKS Değeri Düştü: TAKS:0.60 şartı iptal edilerek yerine TAKS:0.50 ifadesi getirildi.
Yeni 8. Maddenin Final Hali (Gürpınar 1. ve 3. Etaplar İçin):
“3. madde doğrultusunda hesaplanan emsal hakkını TAKS:0.50 şartlarında kullanamayan parseller, hesaplanan emsal hakkı aşılmamak kaydıyla kat adedini 1 kat daha da arttırabilir.”
Gürpınar 2. Etap’a Özgü Ek Hükümler
Gürpınar 2. Etap Uygulama İmar Planı notu değişikliğinde ise, yukarıdaki ana değişikliklere ek olarak 17.05.2018 tasdik tarihli plan notundan faydalanan parseller için özel bir düzenleme yapıldı:
- Bu parsellerde kentsel dönüşüm hakkı ile ortaya çıkan kat adedi 2 kat arttırılabilir.
- Ancak bu parsellerdeki iskana konu inşaat alanı, kentsel dönüşüme giren yapının ruhsat, tadilat ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesindeki iskana konu toplam inşaat alanının iki katını geçemez hükmü de korundu.
Planlama Müdürlüğü’nden Uyarılar
İBB Planlama Şube Müdürlüğü, teklifin Meclise sunulması sürecinde yaptığı değerlendirmede, söz konusu değişikliğin olası olumsuz etkilerine dikkat çekmiştir:
- Rapor Eksikliği: Teklif dosyasında Plan Yapım Yönetmeliği ve İmar Kanunu gereği zorunlu olan, değişiklik gerekçesini ve gereklilik analizlerini açıklayan plan açıklama raporunun bulunmadığı belirtildi.
- Plan Bütünlüğünün Bozulması: TAKS:0.50 şartıyla ek 1 kat artışının, mevcut 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda belirlenen kat ve yoğunluk değerlerinin üzerine çıkabileceği (örneğin 1. Etap’ta 2 katın 4’e, 3. Etap’ta 8 katın 10’a çıkabileceği) uyarısı yapıldı.
- Düzensiz Yapılaşma Riski: Müdürlük, parsel bazında ve plan notu bazında değişiklik yoluna gidilmesinin, üst ölçek ve alt ölçek ilişkisini bozan, plan bütünlüğüne ve plan hiyerarşisine aykırı, düzensiz bir yapılaşmaya yol açacak bir sürecin oluşmasına neden olabileceği değerlendirmesinde bulundu.
Ancak bu teknik değerlendirmeye rağmen, İmar ve Bayındırlık Komisyonu’nun teklifin “ilçesinden geldiği şekliyle kabulü” yönündeki raporu, Meclis tarafından oy birliğiyle kabul edildi.
Meclis Kararları Tam Metin:
| 1075 KARAR NUMARALIMECLIS KARAR DETAYI | |
| Karar No : | 1075 |
| Dosya No : | 1075 |
| Karar Özeti : | 1/1000 Ölçekli Ataşehir İlçesi, Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi 1.Etap Revizyon Uygulama İmar Planı İtirazları. |
Karar Metni :
Şehir Planlama Şube Müdürlüğü’nün 16/06/2025 gün ve 2025/ sayılı yazısında;
“İlgi: a) Ataşehir Belediyesi Plan Proje Müdürlüğünün 28.03.2025 tarihli ve 10233 E-53203101-115.01.06- 1574/10233 sayılı yazısı.
b) 09.10.2023 tarihli ve 1610534 sayılı yazımız.
c) Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.06.2024 tarihli ve 652 sayılı Kararı.
ç) Ataşehir Belediyesi Meclisinin 06.02.2025 tarihli ve 029 sayılı Kararı.
d) Ataşehir Belediyesi Meclisinin 06.07.2023 tarihli ve 57 sayılı Kararı
e) Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2019 tarihli ve 231 sayılı Kararı.
f) Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2019 tarihli ve 242 sayılı Kararı
g) Büyükşehir Belediye Meclisinin 17.09.2020 tarihli ve 872 sayılı Kararı.
ğ) Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2022 tarihli ve 134 sayılı Kararı.
h) Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.12.2022 tarihli ve 1599 sayılı Kararı.
ı) İstanbul Valiliği İl Milli Eğitim Müdürlüğünün 10.04.2023 tarihli E-62024621 sayılı yazısı.
i) Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul Vakıflar II. Bölge Müdürlüğünün 27.12.2024 tarihli ve E-703l286-170.01-773893 sayılı yazısı.
İlgi (a) yazıda; 15.02.2019 – 20.12.2022 onaylı Ataşehir İlçesi Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı’na, yasal askı süresi içinde yapılan itirazlar doğrultusunda hazırlanan 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği’nin ilgi (b) yazımızla Büyükşehir Belediye Meclisine iletildiği, Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (c) Kararıyla İlçe Belediyesine iade edildiği; bu doğrultuda Ataşehir Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünce ilgili müdürlüklerin görüşleri alınarak hazırlanan plan değişikliğinin Ataşehir Belediye Meclisinin ilgi (ç) Kararıyla uygun bulunduğu belirtilmekte ve itirazlar doğrultusunda yapılan söz konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği’nin, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu uyarınca değerlendirilerek karara bağlanmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmesi talep edilmektedir.
İLÇE MECLİS KARARI: İlgi (ç) İlçe Belediyesi Meclis Kararı’nda “Komisyon Kararı: Yenisahra Mahallesi ve Çevresi 1. Etap Revizyon UIP Değişikliği itirazlarından; Ataşehir Belediye Başkanlığı Fen İşleri Müdürlüğü’nün İlgi (f) yazı ve eki bilgi paftasındaki itirazının OYBİRLİĞİ ile kabulüne, Ataşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün talebi İlgi (g) yazı ile yapılan itirazlardan; Numaralı plan notlarının 15. maddesinde yer alan kısma ilişkin itirazın OYBİRLİĞİ ile kabulüne, Numaralı plan notlarının 37. maddesinde yer alan kısma ilişkin itirazın OYBİRLİĞİ ile kabulüne, Numaralı plan notlarının 52. maddesinde yer alan kısma ilişkin itirazın, plan bütünü değerlendirilmek üzere müdürlüğüne iadesinin OYBİRLİĞİ ile kabulüne, Numaralı plan notlarının 63. maddesinde yer alan kısma ilişkin itirazın OYÇOKLUĞU ile kabulüne ve 6. nolu itirazın — “Meri imar planında ŞKK (Su Kanalı Koruma Kuşağı) fonksiyonunda kalıp genişliği ve konumu itibariyle park vasfı olarak kullanılamayan alanlara cephesi bulunan parsellere; park alanlarından giriş-çıkış sağlanabilir, yol kenarı otopark alanı olarak düzenlenebilir, bu alanlar peyzaj düzenlemesi kapsamında kullanılabilir. Bu alanların düzenlenmesine ilişkin olarak Kentsel Tasarım Projesi hazırlanması ve İBB UTK kararı alınmak kaydıyla belediyesince uygulama yapılabilir.” — şeklinde revize edilerek plan notlarının 62. maddesine ilave edilmesi suretiyle OYBİRLİĞİ ile kabulüne, Numaralı itirazın — “Park ve Yeşil Alanlarda, planda A rumuzu ile tariflenen yerlerde tabiî zemin altında kalan kısımlarında ağaç ve bitki yaşamının sürdürülebileceği toprak derinliği bırakılarak, olağanüstü durumlarda da sığınak olarak kullanılmak üzere yol cephesine 3,00 m’den fazla yaklaşmamak kaydıyla; park alanının %50’lik kısmında belediyesince park, bölge otoparkı ve kamuya ait zemin altı katlı otopark yapılabilir.” — şeklinde revize edilerek plan notlarının 72. maddesine ilave edilmesi suretiyle OYBİRLİĞİ ile kabulüne, Plan notlarının 77. maddesinde yer alan kısma ilişkin itirazın, yapılaşma koşulları açısından yeniden değerlendirilmek üzere müdürlüğüne iadesinin OYBİRLİĞİ ile kabulüne, Ataşehir Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğü’nün İlgi (h) yazı ile yapılan talebin, bilgi paftasındaki şekliyle OYÇOKLUĞU ile kabulüne, Kültür ve Turizm Bakanlığı, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İstanbul Vakıflar II. Bölge Müdürlüğü’nün İlgi (i) sayılı yazıları ile yapılan itirazın OYBİRLİĞİ ile kabulüne,2023-64323 sayıda kayıtlı itiraz dilekçesiyle yapılan itirazın OYBİRLİĞİ ile reddine, Plan ve Proje Müdürlüğünün taleplerinin, söz konusu talepte yer alan parsellerin dava süreçlerinin yeniden değerlendirilmek üzere müdürlüğüne iadesinin OYBİRLİĞİ ile uygun görüldüğüne, Meclisin onayına arz olunur. Ataşehir İlçesi Yenisahra Mahallesi ve Çevresi 1. Etap Revizyon Uygulama İmar Planları Değişikliğine Yapılan İtirazlara ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 28.01.2025 tarihli ve 12 sayılı raporu okunarak, raporun komisyondan geldiği şekliyle aynen kabulüne” denilmekte olup söz konusu komisyon raporunun Ataşehir Belediye Meclisinin 4’üncü Seçim Dönemi 1’inci Toplantı Yılı Şubat Ayı Toplantılarının 06.02.2025 Perşembe günü yapılan 2’nci birleşiminin 1’inci oturumunda OYBİRLİĞİ ile kabul edildiği görülmektedir.
MEVCUT DURUM: Başkanlığımızın ortak kullanımındaki hava fotoğrafları ile 360° panoramik sokak görüntülerinin incelenmesi sonucunda; plan bölgesinin güneyde E-5 Karayolu ile sınırlandığı, Yenisahra Mahallesi’nde yapı stokunun büyük ölçüde ıslah imar planıyla oluşmuş kaçak ve eski yapılardan meydana geldiği ve mahallenin kentsel dönüşüm ihtiyacının devam ettiği görülmektedir.
MERİ PLAN DURUMU: 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (e) Meclis Kararı ile tadilen uygun görülerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 15.02.2019 tarihinde onaylanmıştır. Başkanlığımız Planlama Şube Müdürlüğünce 20.03.2019-22.04.2019 tarihleri arasında askıya çıkarılan plana yapılan itirazlar, Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (g) Meclis Kararı ile karara bağlanarak 25.09.2020 tarihinde onaylanmıştır.
15.02.2019 onaylı 1/5000 Ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı kararları doğrultusunda hazırlanan 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi 1.Etap Revizyon Uygulama İmar Planı ilgi (f) Meclis Kararı ile tadilen kabul edilerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 15.02.2019 tarihinde onaylanmıştır. 15.02.2019 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi 1.Etap Revizyon Uygulama İmar Planı, 28.03.2019-26.04.2019 tarihleri arasında bir ay süre ile askıya çıkarılmıştır. Askı süresinde gelen itirazlara ilişkin olarak Ataşehir Belediye Başkanlığınca hazırlanmış olan 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi 1.Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi Müdürlüğümüzce değerlendirilerek Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş, Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (h) Meclis Kararıyla tadilen kabul edilmiş, 20.12.2022 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır.
20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği’ne askı süresi içinde yapılan itirazlar, ilgi (b) yazımızla değerlendirilmek ve karar alınmak üzere havale edilmiştir. İlgi (c) Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı “Ataşehir İlçesi, Yenisahra Mahallesi ve yakın çevresine ilişkin 1/1000 ölçekli UİP itirazları incelenmiş olup; İlçe Belediye Başkanlığı görüşü alındıktan sonra yeniden değerlendirilmek üzere ilçesine iadesi” gereğince, Ataşehir Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünce ilgili müdürlüklerin görüşleri alınarak hazırlanan 1/1000 ölçekli plan değişikliğinin, Ataşehir Belediye Meclisinin ilgi (ç) Kararı ile uygun bulunduğu tarafımıza bildirilmiştir.
İNCELEME VE DEĞERLENDİRME: İlgi (a) yazı ekiyle tarafımıza iletilen teklif plan paftalarının incelenmesi neticesinde; G22A02B1D, G22A02B3B numaralı paftalarda bazı parsellere ve tescil dışı alanlara ilişkin plan kararlarında revizyona gidildiği, G22A03A1A, G22A02B2B, G22A02B1B ve G22A02B3A numaralı paftalarında plan notu değişiklikleri yapıldığı tespit edilmiştir.
Bu doğrultuda; ilgi (a) yazı ekiyle tarafımıza iletilen UİP-34250751 Plan İşlem Numaralı (PİN), 15.02.2019-20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği’ne ilişkin değerlendirmelerimiz; meri 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Yeni Sahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı kararlarıyla uyumluluğu çerçevesinde, yürürlükteki plan kararları, yapılaşma koşulları, plan notları ve değişikliğin yasal askı süresi içerisinde yapılıp yapılmadığı hususları dikkate alınarak ilgili mevzuat çerçevesinde aşağıda sunulmaktadır:
1) G22A02B1D numaralı paftada yer alan 15.02.2019 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi 1. Etap Uygulama İmar Planı’nda “Yol” fonksiyonunda planlanan 36D ve 391 parsellerde, Ataşehir Belediye Başkanlığı Fen İşleri Müdürlüğünün talebi doğrultusunda; Kurbağalıdere üzerinden bağlantı sağlanması planlanan “10 metrelik Yol” alanının ek maliyete yol açacağı gerekçesiyle iptal edilerek “Park” alanına alındığı, bu kapsamda “Park” alanında kalan 49 parselin bir kısmının ise 752 parsele cepheli olacak şekilde “10 metrelik Yol” alanının kaydırılması suretiyle yeniden düzenlendiği tespit edilmiştir. Ancak alana ilişkin yapılacak düzenlemelerin, Başkanlığımız Ulaşım Planlama Müdürlüğünün uygun görüşü alınarak ve derenin fiilî durumu ile imalatları dikkate alınmak suretiyle planlanması gerektiği değerlendirilmektedir.
2) G22A02B3B numaralı paftada yer alan, mülkiyeti İlçe Belediyesine ait 2939 ada 5ve 6 parseller ile bir kısım tescil dışı alana ilişkin olarak; 2939 ada 5 parselin, meri 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Yenisahra ve Barbaros Mahallesi Nazım İmar Planında kısmen Park Alanı, kısmen de Kavşak Alanında kalmakta iken teklif planda T3 Rumuzlu Ticaret Alanı lejantına alındığı, 2939 ada 6 parselin ise kısmen Karayolları Kamulaştırma Alanı, kısmen de Park Alanı lejantında iken teklif planda yine T3 Rumuzlu Ticaret Alanı lejantına alındığı tespit edilmiştir. Ayrıca Plan Değişikliğine konu tescil dışı alanlar da kısmen Karayolları Kamulaştırma Alanı, kısmen de Park Alanı lejantında iken söz konusu Plan Değişikliği teklifi ile T3 Rumuzlu Ticaret Alanı lejantına alındığı tespit edilmiştir. Ayrıca söz konusu düzenleme, 20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği plan onama sınırları dışında kalan ve bu nedenle askıya çıkarılmamış bir alanda plan kararı değişikliği yapılmasına yönelik bir düzenlemedir.Bununla birlikte Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği 26. Maddesi b) fıkrasında “İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur.“ denilmektedir. Ancak söz konusu düzenleme, kaldırılan donatı alanlarına eşdeğer alan ayrılmaması yürürlükteki ilgili mevzuat hükümlerine aykırı nitelik taşımakta olup yapı yoğunluğu arttırıcı ve donatı azaltıcı nitelik taşıdığından uygun bulunmamaktadır.
3) G22A03A1A numaralı plan notu paftasında yer alan 15 numaralı plan notu, “Belediye Hizmet Alanlarında, Resmi Kurum Alanlarında, Eğitim Tesisleri Alanlarında, Sağlık Tesisi Alanlarında, Özel Eğitim Alanı, Özel Anaokulu Alanı, Özel Sosyal Tesis Alanında, Sosyal ve Kültürel Tesis Alanlarında, yapı yaklaşma mesafeleri içinde Yençok: 5 kat olup İBB ve ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre bir veya birden fazla yapı yapılabilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu düzenlemeyle kamu yapılarının, İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 10. maddesinin (d) bendi kapsamında; yapılaşma koşulları belirlenmemiş olması durumunda avan proje onayı ile, bodrum katlar hariç emsal 3’ü geçmemek kaydıyla uygulama yapılabilmesinin önü açılmaktadır. Ancak söz konusu hüküm yalnızca kamu mülkiyetindeki taşınmazlar için geçerli olup özel mülkiyete konu alanları kapsamamaktadır. Bu nedenle, Özel Eğitim Alanı, Özel Anaokulu Alanı ve Özel Sosyal Tesis Alanı gibi özel mülkiyete konu alanlarda yapılaşma koşullarının açık ve sınırlayıcı şekilde plan notlarında tanımlanması ihtiyacı kapsamında plan notu aşağıdaki şekilde revize edilmiştir: “Belediye Hizmet Alanlarında, Resmi Kurum Alanlarında, Eğitim Tesisleri Alanlarında, Sağlık Tesisi Alanlarında, Sosyal ve Kültürel Tesis Alanlarında, yapı yaklaşma mesafeleri içinde Yençok: 5 kat olup ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre bir veya birden fazla yapı yapılabilir. Özel Eğitim Alanı, Özel Anaokulu Alanı, Özel Sosyal Tesis Alanında ise yapı yaklaşma mesafeleri içinde Taks: 0.30 ve Yençok: 5 kat olup ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre bir veya birden fazla yapı yapılabilir.” Ayrıca, 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı plan notlarının 19. maddesinde; “Sosyal ve teknik altyapı alanlarında, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında belirlenecek olan bahçe mesafelerine uyulması kaydıyla Yençok: 5 katı geçemeyecek şekilde uygulama yapılacaktır.”hükmü yer almakta olup 15.02.2019-20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda yapılan bu düzenleme üst ölçekli meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına uygun olduğu değerlendirilmektedir.
4) G22A03A1A numaralı plan notu paftasında yer alan 15 numaralı plan notunun yukarıdaki maddede belirtildiği şekilde revize edilmesinin akabinde söz konusu plan notunun devamına İstanbul Vakıflar II. Bölge Müdürlüğünün ilgi (i) yazıda geçen talebi doğrultusunda “…Vakıf mülkiyetindeki eğitim tesis alanlarında üniversite binaları, üniversite bünyesinde hizmet veren akademik ve idari birimler, sağlık tesisleri, yurt ve spor alanları ve bunlara hizmet edecek teknokent vb. birimler yapılabilir. Bu durumda TAKS:0,40’ı aşmamak üzere Yençok:10 kat olup ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projesine göre uygulama yapılır. Belediye Hizmet Alanlarında, Resmi Kurum Alanlarında, Eğitim Tesisleri Alanlarında, Sağlık Tesisi Alanlarında, Özel Eğitim Alanı, Özel Anaokulu Alanı, Özel Sosyal Tesis Alanında, Sosyal ve Kültürel Tesis Alanlarında Özel Sağlık Tesisleri arazi kazı ve dolgu yapılarak tesviye edilebilir, tesviye edilen zemin kotları doğal zemin kotu kabul edilerek taban alanı, bloklar arası mesafe, kat yükseklikleri, kot alınacak nokta ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projesinde belirlenecektir.” şeklinde plan notu eklenmiştir. Vakıflar Genel Müdürlüğünün mülkiyetindeki 2635 ada 1 ve 2 parseller için İlçe Belediyesi tarafından daha önce yapılan düzenlemede söz konusu parseller “Özel Eğitim Alanı” olarak planlanmış ve “Yenisahra Mahallesi 2635 Ada 1 ve 2 Parsellerde, TAKS:0.30 ve Yençok: 10 Kat yapılaşma koşullarında yükseköğretim tesisi, üniversite hastanesi vb. fonksiyonlar yapılabilir” şeklinde plan notu eklenmiştir. İlgi (b) yazımızda söz konusu düzenlemenin İl Milli Eğitim Müdürlüğünün ilgi (ı) “Bahse konu parsellerin mevcut imar planında genel bir eğitim fonksiyonu olarak tasarlandığı, ilgili belediyesince ihtiyaç olacağı düşünülerek özellikle Lise Alanı olarak işaretlendiği değerlendirilmektedir. Bu sebeple parselin fonksiyon değişikliği ancak hizmet etki alanı içerisinde eşdeğer bir alanın verilmesi durumunda yeniden değerlendirilebilecektir. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Ek:2 tablosunda farklı nüfus gruplarında asgari sosyal ve teknik altyapı alanlarına ilişkin standartlar ve asgari alan büyüklükleri hesaplanırken Eğitim Tesis Alanları içerisinde yüksek öğretim kurumlarına yer verilmemiştir. Bu sebeple uygulama imar planı yapılırken hesaplanan nüfus projeksiyonu ve buna bağlı sosyal donatı alanlarına yüksek öğretim alanları dahil edilmeden hesaplanması gerekmektedir. Yukarıda açıklanan husus göz önüne alındığında sosyal donatı alanlarında istenilen tarzda bir dönüşüm yapılması donatı azaltıcı bir girişim olacağı değerlendirilmektedir. Tüm bu sebepler göz önünde bulundurulduğunda imar planında fonksiyon değişikliği yapılması halinde Bakanlığımıza eşdeğer alan verilmesi gerekmektedir” görüşü doğrultusunda donatı azaltıcı bir nitelik taşıdığı, 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda “Eğitim Alanı” olarak ayrılan ve 20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği plan onama sınırları dışında kalan bir alanda yapılmış olduğu gerekçeleriyle uygun bulunmamıştır. Ayrıca, söz konusu plan notunun sonuna eklenen ve tüm özel ve kamusal donatı alanlarında “düzenlenmiş tesviye kotlarının tabii zemin olarak kabul edileceği” yönündeki hüküm, teknik ve hukuki açıdan çeşitli sakıncalar barındırmaktadır. Her ne kadar uygulamada yapı kotlarının belirlenmesi sürecinde kazı ve dolgu işlemleri zaman zaman gerekli hale gelse de bu tür müdahalelerin plan notu düzeyinde “tabii zemin” olarak kabul edilmesi; imar hakkının hesaplanmasında esas alınan sıfır kotun esnek yorumlanmasına yol açabileceği için riskli görülmektedir. Planlama alanında benzer topografik ve yapılaşma koşullarına sahip diğer parsellerde böyle bir kotlandırma esnekliği tanınmamışken, yalnızca özel donatı alanlarına bu hakkın tanınması eşitlik ilkesine aykırı düşmekte ve ayrıcalıklı imar hakkı yaratmaktadır. Öte yandan, avan proje uygulaması Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca yalnızca kamu yapıları için öngörülmüş istisnai bir uygulama olup özel mülkiyete konu parsellerde yapılaşma koşullarının (örneğin bahçe mesafesi, blok aralıkları, kotlandırma vb.) avan projeyle belirlenmesi, ilgili yönetmelik hükümlerine aykırı nitelikte olduğundan uygun bulunmamaktadır.
5) G22A02B2B numaralı paftada 62 numaralı Su Koruma Kuşağı plan notlarına “Meri imar planında SKK fonksiyonunda kalıp genişliği ve konumu itibariyle park vasfı olarak kullanılamayan alanlara cephesi bulunan parsellere park alanlarından (giriş-çıkış) sağlanabilir, yol kenarı otopark alanı olarak düzenlenebilir. Bu alanlar peyzaj düzenlemesi kapsamında kullanılabilir. Bu alanların düzenlenmesine ilişkin olarak Kentsel Tasarım Pojesi hazırlanması ve İBB UTK kararı alınmak kaydıyla belediyesince uygulama yapılabilir.” şeklinde plan notu eklenmiş olup söz konusu plan notu teklifi meri yönetmelik hükümlerine aykırı nitelik taşımaktadır. Ancak plan notu teklifi ile Su Koruma Kuşağı (SKK) fonksiyonunda kalan, mevcut kullanım koşulları nedeniyle park olarak işlevlendirilemeyen bazı alanlara yönelik olarak, otopark ve peyzaj amaçlı düzenlemelere olanak tanındığı görülmektedir. Su Koruma Kuşağı, temel olarak su kaynaklarının korunmasına yönelik tanımlanmış bir alan kullanım türü olup bu alanlarda yapılacak her türlü fiziksel müdahalenin, koruma işlevini zayıflatmayacak şekilde ve dikkatle değerlendirilmesi önem arz etmektedir. Her ne kadar söz konusu plan notu düzenlemesi 20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği plan onama sınırları dışında olsa da söz konusu plan notunun, çevresel etkiler ve plan bütünlüğü bakımından daha sağlıklı değerlendirilebilmesi adına, “İSKİ’nin uygun görüşü alınmak koşuluyla” ifadesi eklenerek yeniden düzenlenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.
6) G22A02B2B numaralı paftada 63 numaralı Karayolları “Yol Kenar Koruma Kuşağı” başlığı altındaki “Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmeliğe tabi olup ilgili kurum görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.” plan notu “Plan kararı ile açıklanmayan hususlarda Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkındaki yönetmelik hükümleri geçerlidir.” şeklinde düzenlenmiştir. Her ne kadar söz konusu plan notu düzenlemesi 20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği plan onama sınırları dışında olsa da söz konusu düzenlemenin, plan üzerinde bazı parsellere ait çekme mesafelerinin grafik olarak gösterilmiş olması nedeniyle, bu gösterimlerle çelişmemesi amacıyla yapıldığı anlaşılmaktadır. Ayrıca bu alanlara ilişkin 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı’nda da ilgili yönetmelikte belirtilen çekme mesafelerine uyulacağı belirtilmiş olup yapılan düzenlemenin üst ölçekli meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına uygun olduğu değerlendirilmektedir
7) G22A02B1B numaralı paftada 72 numaralı Karayolları “Park” başlığı altındaki “Park Alanlarında planda A rumuzu olan yerlerde tabii zemin altında kalan kısımlarında ağaç ve bitki yaşamının sürdürülebileceği toprak derinliği bırakılarak olağanüstü durumlarda da sığınak olarak kullanılmak üzere park alanının %50’lik kısmında kamuya ait zemin altı katlı otopark yapılabilir” plan notu “Park ve Yeşil alanlarda planda A rumuzu ile tariflenen yerlerde tabii zemin altında kalan kısımlarında ağaç ve bitki yaşamının sürdürülebileceği toprak derinliği bırakılarak olağanüstü durumlarda da sığınak olarak kullanılmak üzere yol cephesine 3.00 m.’den fazla yaklaşmamak kaydıyla park alanının %50’lik kısmında belediyesince park ve bölge otoparkı ve kamuya ait zemin altı katlı otopark yapılabilir.’’ şeklinde düzenlenmiştir. Her ne kadar söz konusu plan notu düzenlemesi 20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği onama sınırları dışında kalsa da, yol cephesine 3.00 metre yaklaşmama koşulunun getirilmiş olması ve otopark yönetmeliği kapsamında ihtiyacın bulunduğu alanlarda bölge otoparkı olarak değerlendirilmek üzere düzenlenmiş olması sebebiyle uygun olduğu değerlendirilmektedir.
8) G22A02B3A numaralı paftada 37 numaralı “Kentsel Çalışma Alanları” başlığı altındaki “… Rezidans alanı parselin emsale konu alanının %40’ını geçemez” plan notu “Rezidans alanı parselin emsale konu alanının %50’sini geçemez’’ şeklinde düzenlenmiştir. Bununla birlikte, yapılan düzenlemenin 20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği onama sınırları dışında kaldığı da tespit edilmiştir. Meri 15.02.2019 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı’nda, “Kentsel Çalışma Alanlarında” rezidans kullanımına izin verilmekle birlikte, T1 alt bölgeleme kararı kapsamında bu kullanımın emsale konu alanın %40’ı ile sınırlı olacağı açıkça belirtilmiştir. Alt ölçekli planda yapılan bu düzenleme, meri üst ölçek plan kararlarıyla çelişmekte olup planlar arası hiyerarşi ilkesi ve üst ölçek planlara bağlılık prensibi açısından uygun değildir. Ayrıca, rezidans kullanım oranının artırılması, planlama alanında öngörülen nüfus projeksiyonunun aşılmasına neden olacak; bu durum, mevcut teknik altyapı ve sosyal donatı kapasitesinin yetersiz kalmasına yol açacaktır. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği uyarınca, planlama alanında oluşacak her ekstra nüfus için, nüfusla orantılı olarak sosyal ve teknik donatı alanlarının artırılması zorunludur. Ancak söz konusu plan notu değişikliğiyle herhangi bir donatı artışı öngörülmeden nüfus yoğunluğu artırılmakta, bu da ulaşım, otopark, yeşil alan, eğitim ve sağlık tesisleri gibi donatı alanları üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Bu yönüyle yapılan düzenleme, planlama esasları ve ilgili mevzuat hükümleriyle örtüşmemektedir. Bu kapsamda, söz konusu plan notu değişikliğinin geri alınarak, alanın meri 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı kararları doğrultusunda korunması ve rezidans kullanım oranının %40 ile sınırlandırılması gerektiği değerlendirilmektedir” denilerek.
Ataşehir Belediye Meclisinin ilgi (ç) kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen iletilen UİP-34250751 Plan İşlem Numaralı, 15.02.2019-20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı ile ilgili olarak yazımız ve eklerinin, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 7/b ve 14. maddeleri gereğince birlikte değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KONUNUN ÖZÜ: 1/1000 Ölçekli Ataşehir İlçesi, Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi 1.Etap Revizyon Uygulama İmar Planı İtirazları
KOMİSYON İNCELEMESİ: Şehir Planlama Şube Müdürlüğü’nün 08/09/2025 gün ve 2025/ sayılı yazısında;
İlgi: a) Ataşehir Belediyesi Plan Proje Müdürlüğünün 19.08.2025 tarihli ve E-53203101- 115.01.06 3975/23783 sayılı yazısı.
b) Ataşehir Belediyesi Meclisinin 08.07.2025 tarihli ve 31 sayılı Kararı.
c) Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2019 tarihli ve 231 sayılı Kararı.
ç) Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2019 tarihli ve 242 sayılı Kararı
d) Büyükşehir Belediye Meclisinin 17.09.2020 tarihli ve 872 sayılı Kararı.
e) Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2022 tarihli ve 134 sayılı Kararı.
f) Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.12.2022 tarihli ve 1599 sayılı Kararı.
g) 09.10.2023 tarihli ve 1610534 sayılı yazımız.
ğ) Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.06.2024 tarihli ve 652 sayılı Kararı.
h) Ataşehir Belediyesi Meclisinin 06.02.2025 tarihli ve 029 sayılı Kararı.
ı) Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.03.2025 tarihli ve 414 sayılı Kararı.
i) 16.06.2025 tarihli ve 1180466 sayılı yazımız.
İlgi (a) yazıda; 15.02.2019 – 20.12.2022 onaylı Ataşehir İlçesi Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı’na, yasal askı süresi içinde yapılan itirazlar doğrultusunda hazırlanan 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği’nin ilgi (g) yazımızla Büyükşehir Belediye Meclisine iletildiği, Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (ğ) Kararıyla İlçe Belediyesine iade edildiği; bu doğrultuda Ataşehir Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünce ilgili müdürlüklerin görüşleri alınarak hazırlanan bir kısım itirazlara ilişkin plan değişikliğinin Ataşehir Belediye Meclisinin ilgi (h) Kararıyla uygun bulunduğu ve ilgi (i) yazımız ile karar alınmak ve onaylanmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletildiği belirtilmektedir.
İtirazların diğer kısmına ilişkin olarak; İlçe Belediye Meclisinin ilgi (b) Kararı ile uygun görülen hususların, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesi, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18. maddesi ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’nun 7/b ve 14. maddeleri kapsamında değerlendirilerek incelenmesi ve karara bağlanmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine sunulması talep edilmektedir.
İLÇE MECLİS KARARI: İlgi (b) İlçe Belediyesi Meclis Kararı’nda “1. İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 27.12.2024 tarih ve E-99148768-115.02.01-9573 sayılı yazılarında bahsedilen Ticaret+Konut Alanı başlığındaki ‘Konut Alanı parselin emsale konu alanının %50’sini geçemez.’ ifadesinin iptal edilmesinin OYÇOKLUĞU ile kabulüne; 2. Plan notlarının Genel Otopark başlıklı 77. Maddesinden yer alan; ‘Yapı yaklaşma sınırı içerisinde Yençok=5 Kat ve İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanacak Avan projeye göre yapılabilir.’ plan notunun, ‘Açık Otopark ve/veya Kamuya ait katlı otopark yapılması halinde bahçe mesafelerine rağmen, Yençok=5 Kat yapılaşma koşullarında ve Belediye tarafından onaylanacak Avan projeye göre uygulanabilir. Özel Katlı Otopark yapılması halinde ise mevcut istikamete göre en fazla TAKS:0,40, Yençok=5 Kat yapılaşma koşullarında uygulama yapılabilir.’ şeklinde revize edilmesine OYBİRLİĞİ ile kabulüne; Yenişahra Mahallesi, 2642 Ada 1 Parsel, 2642 Ada 2 Parsel, 2642 Ada 7 Parsel, 2642 Ada 8 Parsel, 2642 Ada 9 Parsel sayılı yerlerin, bulunduğu ada’ya ilişkin teklifin Müdürlüğünden geldiği şekli ile OYBİRLİĞİ ile kabulüne, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın 13.03.2025 tarih ve 414 sayılı meclis kararı ile kabul edilen plan notlarının Müdürlüğünden geldiği şekli ile OYBİRLİĞİ ile kabulü uygun görülmüştür.” Ataşehir İlçesi Yenişahra Mahallesi ve Çevresi 1. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı değişikliği itirazlarına ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 30.06.2025 tarihli ve 36 sayılı raporu ile raporun komisyondan geldiği şekliyle aynen kabulüne; Ataşehir Belediye Meclisinin 4’üncü Seçim Dönemi 2’nci Toplantı Yılı Temmuz Ayı Toplantılarının 08.07.2025 Salı günü yapılan 2’nci Birleşiminin 1’inci Oturumunda OYBİRLİĞİ ile karar verildi. denmektedir.
MEVCUT DURUM: Başkanlığımızın ortak kullanımındaki hava fotoğrafları ile 360° panoramik sokak görüntülerinin incelenmesi sonucunda; plan bölgesinin güneyde E-5 Karayolu ile sınırlandığı, Yenisahra Mahallesi’nde yapı stokunun büyük ölçüde ıslah imar planıyla oluşmuş kaçak ve eski yapılardan meydana geldiği ve mahallenin kentsel dönüşüm ihtiyacının devam ettiği görülmektedir.
MERİ PLAN DURUMU: 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (c) Meclis Kararı ile tadilen uygun görülerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 15.02.2019 tarihinde onaylanmıştır. Başkanlığımız Planlama Şube Müdürlüğünce 20.03.2019-22.04.2019 tarihleri arasında askıya çıkarılan plana yapılan itirazlar, Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (d) Meclis Kararı ile karara bağlanarak 25.09.2020 tarihinde onaylanmıştır.
15.02.2019 onaylı 1/5000 Ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı kararları doğrultusunda hazırlanan 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi 1.Etap Revizyon Uygulama İmar Planı ilgi (ç) Meclis Kararı ile tadilen kabul edilerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 15.02.2019 tarihinde onaylanmıştır. 15.02.2019 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi 1.Etap Revizyon Uygulama İmar Planı, 28.03.2019-26.04.2019 tarihleri arasında bir ay süre ile askıya çıkarılmıştır. Askı süresinde gelen itirazlara ilişkin olarak Ataşehir Belediye Başkanlığınca hazırlanmış olan 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi 1.Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi Müdürlüğümüzce değerlendirilerek Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş, Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (f) Meclis Kararıyla tadilen kabul edilmiş, 20.12.2022 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır.
20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği’ne askı süresi içinde yapılan itirazlar, ilgi (g) yazımızla değerlendirilmek ve karar alınmak üzere havale edilmiştir. İlgi (ğ) Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı “Ataşehir İlçesi, Yenisahra Mahallesi ve yakın çevresine ilişkin 1/1000 ölçekli UİP itirazları incelenmiş olup İlçe Belediye Başkanlığı görüşü alındıktan sonra yeniden değerlendirilmek üzere ilçesine iadesi” gereğince, Ataşehir Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünce bir kısım itirazlara ilişkin ilgili müdürlüklerin görüşleri alınarak hazırlanan 1/1000 ölçekli plan değişikliğinin Ataşehir Belediye Meclisinin ilgi (h) Kararı ile uygun bulunan itirazlar, ilgi (i) yazımız ile değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş olup itirazların diğer bir kısmına ait alınan ilgi (b) Meclis Kararı ile uygun bulunan hususlar tarafımıza iletilmiştir.
İNCELEME VE DEĞERLENDİRME: İlgi (a) yazı ekiyle tarafımıza iletilen teklif plan paftalarının incelenmesi neticesinde; G22A02B2A ve G22A02B3A numaralı paftalarda bazı parsellere ilişkin plan kararlarında revizyona gidildiği G22A02B2D ve G22A02B3A numaralı paftalarında plan notu değişiklikleri yapıldığı tespit edilmiştir.
Bu doğrultuda; ilgi (a) yazı ekiyle tarafımıza iletilen UİP-34250751 Plan İşlem Numaralı (PİN), 15.02.2019-20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği’ne ilişkin değerlendirmelerimiz; meri 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Yeni Sahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı kararlarıyla uyumluluğu çerçevesinde, yürürlükteki plan kararları, yapılaşma koşulları, plan notları ve değişikliğin yasal askı süresi içerisinde yapılıp yapılmadığı hususları dikkate alınarak ilgili mevzuat çerçevesinde aşağıda sunulmaktadır:
1) G22A02B3A numaralı paftada “Kentsel Çalışma Alanları” başlığı altındaki 53 numaralı Ticaret- Konut Alanları plan notunda yer alan “… Konut alanı parselin emsale konu alanının %50’sini geçemez.”ifadesinin iptal edildiği tespit edilmiştir. Bununla birlikte yapılan düzenlemenin 20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği onama sınırları dışında kaldığı da belirlenmiştir. Meri 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı’nda, “Ticaret Konut Alanlarında” “Konut alanı parselin emsale konu alanının %50’sini geçemez.” hükmü açıkça yer almakla olup üst ölçek planda bu sınırlama dikkate alınarak nüfus projeksiyonu, ulaşım etki analizi ve gereken sosyal teknik altyapı alanları planlanmıştır. Alt ölçek planda yapılan bu düzenleme, meri üst ölçek plan kararlarıyla çelişmekte olup planlar arası hiyerarşi ilkesi ve üst ölçek planlara bağlılık prensibi açısından uygun değildir. Nitekim %50 sınırının kaldırılarak yalnızca zemin katta ticaret şartı getirilmesi sonucunda, fiili konut oranı %80–%90 seviyelerine çıkmakta; bu durum planlama alanında öngörülen gece nüfusunu önemli ölçüde artırmaktadır. Artan nüfus ise ulaşım altyapısı, otopark kapasitesi, içme suyu–atıksu sistemleri, enerji altyapısı ile eğitim, sağlık ve yeşil alan gibi sosyal donatı alanları üzerinde öngörülmeyen ilave baskılar oluşturmaktadır. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği uyarınca, planlama alanında ortaya çıkacak her ek nüfus için orantılı sosyal ve teknik donatı alanı ayrılması zorunludur. Ancak söz konusu plan notu değişikliğiyle donatı alanı artışı öngörülmeden sadece nüfus yoğunluğu artırılmakta, bu da planlama esasları, şehircilik ilkeleri ve ilgili mevzuat hükümleriyle bağdaşmamaktadır. Bu kapsamda, 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı ile 15.02.2019-20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı’nda yer alan meri plan hükmünün korunması gerektiği değerlendirilmektedir.
2) G22A02B3A numaralı paftada “Teknik Altyapı Alanları” başlığı altındaki 77 numaralı Genel Otopark plan notunda yer alan “Yapı yaklaşma sınırı içerisinde Yençok:5 kat ve İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılabilir.” ifadesinin iptal edildiği yerine “Kamuya ait açık ve katlı otopark yapılması halinde bahçe mesafeleri 3 m, Yençok=5 kat yapılaşma koşullarında İlçe Belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılabilir.Özel katlı otopark yapılması halinde ise mevcut istikamete göre max Taks:0.40 Yençok=5 Kat yapılaşma koşullarında uygulama yapılabilir. Genel ve bölge otoparkı olarak kullanılabilir.” şeklinde plan notu eklendiği tespit edilmiştir. Yapılan düzenlemenin meri 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarını etkilemediği değerlendirilmektedir.
3) G22A02B2D ve G22A02B3A paftalarında yer alan 2642 ada 1, 2, 7, 8 ve 9 parsellerin 15.02.2019-20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı’nda konut alanı fonksiyonunda iken, teklif 1/1000 ölçekli plan değişikliği ile ticaret-konut alanına alındığı tespit edilmiştir. Üst ölçek plan kararları incelendiğinde, söz konusu parsellerin 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı’nda farklı fonksiyonlarda planlandığı görülmektedir. Buna göre 2642 ada 1, 8 ve 9 parsellerin otopark alanında, 2 ve 7 parsellerin ise ağırlıklı olarak park alanında, kısmen de otopark alanında yer aldığı belirlenmiştir. Bununla birlikte, meri 1/5000 ölçekli planın 24. Maddesinde “ 1/1000 ölçekli plan yapım aşamasında, 1/5000 ölçekli planda yer alan donatı alanlarının büyüklüklerinin gerekçelendirilmeden azaltılmaması koşulu ile, yapı adaları kadastral doku, mevcut ruhsatlı yapılar, arazı eğimi ve yol kurgusuna göre belgenin İhtiyaçları da göz önüne alınarak yerleri değiştirilerek düzenlenebilir.” hükmü yer almaktadır. Bu çerçevede, 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda anılan parsellerin büyük oranda otopark alanında yer aldığı; ancak meri planın 24. maddesi uyarınca, donatı alanlarının büyüklüğü korunmak koşuluyla yer değişikliği yapılabileceğine ilişkin hüküm doğrultusunda, söz konusu parsellerin 15.02.2019–20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı’nda konut alanı olarak planlandığı değerlendirilmektedir. Hem 15.02.2019–20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı’nda hem de 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı’nda 2642 ada bütününde hakim fonksiyonun “Ticaret-Konut Alanı” olduğu, bu alanın çevre yapı adalarıyla birlikte karma kullanım kararlarının öngörüldüğü ve kentsel bütünlük açısından bu fonksiyonun ada geneline hakim kılındığı görülmektedir. Bu nedenle, söz konusu parsellerin meri 1/1000 ölçekli planda “Konut Alanında” iken teklif 1/1000 ölçekli plan değişikliği ile “Ticaret-Konut Alanına” alınması, hem meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarının 24. maddesinin tanıdığı esneklik kapsamında hem de ada genelindeki hakim fonksiyonun korunması yönünden uygun olduğu değerlendirilmektedir.
4) G22A02B3A numaralı paftada Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (ı) Kararı ile çatı alanlarının verimli ve estetik biçimde kullanılmasına yönelik plan notu meri 15.02.2019 onaylı 1/5000 ölçekli Yeni Sahra Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı’na eklenmiş olup 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifi ile söz konusu plan notunun 15.02.2019-20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’na da işlendiği tespit edilmiştir. Yapılan düzenleme, üst ölçekli meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarının alt ölçek plana aktarılması niteliğindedir. ’’ denilerek.
Ataşehir Belediye Meclisinin ilgi (b) kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen iletilen UİP-34250751 Plan İşlem Numaralı, 15.02.2019-20.12.2022 onaylı 1/1000 ölçekli Yenisahra Mahallesi ve Çevresi I. Etap Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği’ne ilişkin dosya daha önce ilgi (i) yazımız ekinde Büyükşehir Belediye Meclisine iletilen dosya ile birleştirilmiş olup plan paftaları yazımız ekinde sunulmaktadır. Söz konusu yazımız ve eklerinin, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 7/b ve 14. maddeleri gereğince birlikte değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ataşehir İlçesi, Yenisahra Mahallesi ve Yakın Çevresi 1.Etaba ilişkin 1/1000 ölçekli RUİP itirazları sonucu değişikliği teklifleri incelenmiş olup; Şehir Planlama Şube Müdürlüğü Değerlendirme yazısı (1180466 sayılı yazı) ;
1 ve 2 nolu itirazın reddi,
3 nolu itirazın kabulü,
4 nolu itirazın Vakıflar II. Bölge Müdürlüğü’nün ve İl Milli Eğitim Müdürlüğü’nün güncel görüşleri alındıktan sonra Ataşehir Belediye Başkanlığı’nca değerlendirilmek üzere ilçesine iadesi,
5 nolu itirazın “İSKİ’nin uygun görüşü alınmak koşuluyla” ifadesinin plan notlarına eklenmesiyle kabulü,6, 7 ve 8 nolu itirazın kabulü,
Şehir Planlama Şube Müdürlüğü Değerlendirme yazısı (1856556 sayılı yazı) ;
1 nolu itirazın reddi,
2, 3 nolu itirazların kabulü,
4 nolu itiraza ilişkin plan notlarına “Çatı piyesi kullanımlarında da yukarıdaki hükümler uygulanır.” ifadesinin eklenmesi Komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Meclisimizin onayına arz olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Sağlık ve Salgın Hastalıklar Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Ekim Ayı Toplantılarının 16 Ekim 2025 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.
About the Author
