İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Meclisi, Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesi’nin aylardır süren 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı’na (NİP) yapılan itirazları karara bağladı. 16 Ekim 2025 tarihli Meclis birleşiminde, özellikle bölgenin jeolojik riskleri nedeniyle talep edilen yoğunluk artışı ve yapılaşmaya açılma itirazları büyük oranda reddedildi.
🛑 Yoğunluk Artışı ve Yapılaşma Taleplerine “Oyçokluğu” ile Ret
1092 Karar No’lu Meclis kararına göre, 24 Şubat 2025 onaylı Nazım İmar Planı’na yapılan yüzlerce itiraz değerlendirildi. Plana yapılan en önemli itirazlar arasında, sahil kesimindeki düşük yoğunluklu konut alanlarında yoğunluk değeri ve kat yüksekliğinin artırılması yer alıyordu.
Şehir Planlama Şube Müdürlüğü ve İmar Komisyonu, bu talepleri “yapı yoğunluğunu ve plan nüfusunu arttırıcı, planın ana kararlarını bozucu nitelikte” bularak, özellikle bölgenin jeolojik riskli yapısı (Önlemli Alan 2.1, Önlemli Alan 5.1, Yapı Yasaklı Alanlar) temelinde reddetti.
Ayrıca, Mikrobölgeleme Etüt Raporu’nda “Yapı Yasaklı Alan” olarak belirlenen bölgelerin yapılaşmaya açılması, park veya rekreasyon alanı yerine konut/ticaret alanı olarak düzenlenmesi yönündeki itirazlar da aynı gerekçelerle uygun görülmedi.
🏫 Donatı Alanları Korundu, Ruhsatlı Yapıların Talepleri Karşılıksız Kaldı
Eğitim, Kültürel Tesis ve Park Alanı gibi kamuya ayrılan donatı alanlarının Konut veya Ticaret+Konut (TİCK) fonksiyonuna dönüştürülmesi yönündeki itirazlar da büyük ölçüde reddedildi. Komisyon, bu kararı “nüfus-donatı dengesinin korunması” ve “kamu yararı” ilkesiyle gerekçelendirdi.
- 1998 yılına ait ruhsatları bulunan bazı parsellerin Eğitim Alanı’ndan TİCK Alanı’na alınması talebi, parselde fiilen özel okul/lise bulunması nedeniyle reddedildi.
- Milli Emlak Dairesi’nin, şahıs ve hazine mülkiyetindeki 1520/18 parselin “Belediye Hizmet Alanı”ndan “Konut Alanı”na çevrilmesi talebi de donatı dengesi gerekçesiyle reddedildi.
📑 Büyükçekmece Belediyesi’nin Taleplerinin Bir Kısmı Kabul Edildi
Büyükçekmece Belediye Başkanlığı’nın itirazları arasında, uygulama aşamasında kolaylık sağlayacak ve esneklik getirecek bazı plan notu değişiklikleri yer aldı. İBB Meclisi, bu taleplerden bazılarını kabul etti:
- Plan Notu Değişikliği (Kabul): Eğimden dolayı kazanılan bodrum katların iskanı ile ilgili hükümde, gizli emsal artışına neden olabilecek talepler reddedilirken, Plan Notlarının Genel Hükümler bölümünün 11. Maddesi hakkındaki değişiklik teklifi kabul edildi.
- Kapanan Yollarla İlgili Plan Notu (Kabul): Mülkiyeti kamuya geçen ve kapanan yolların donatı alanı olarak ayrılmasını düzenleyen 14. maddenin iptali talebi kabul edilerek ilçe belediyesinin yetkisine bırakıldı.
- Parsel Düzenlemeleri (Kabul): Büyükçekmece Belediyesi’nin önerdiği, 837-838 adalar arasındaki terkli alanda Eğitim Alanı ve Park Alanı düzenlemesi ile 1234/4 ve 6 parseller arasındaki Spor Alanı’nın Park Alanı’na çevrilmesi gibi fiziksel düzenleme teklifleri, paftalarda gösterildiği şekliyle kabul edildi.
🗳️ Meclis Kararı: Oyçokluğuyla Onay
Hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu, Meclis’in 3. birleşiminde müzakere edildi. Raporda yer alan sınırlı kabul maddeleri dışındaki tüm itirazların reddi, AK Parti, MHP ve BBP gruplarının muhalefetiyle işaretle yapılan oylama sonucunda Oyçokluğu ile kabul edilerek kararlaştırıldı.
Bu karar ile Pınartepe Mahallesi’nin imar planındaki yapılaşma koşulları ve donatı alanları büyük ölçüde korunmuş oldu.
Meclis Kararı Tam Metin:
| 1092 KARAR NUMARALIMECLIS KARAR DETAYI | |
|---|---|
| Karar No : | 1092 |
| Dosya No : | 1092 |
| Karar Özeti : | Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesi 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı İtirazları |
Karar Metni :
Şehir Planlama Şube Müdürlüğü’nün 08/09/2025 gün ve 2025/ sayılı yazısında;
“İlgi: a) 09.04.2014 tarihli ve BN: 3863 sayılı Başkanlık Oluru.
b) Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 16.01.2015 tarihli ve 134 sayılı Kararı.
c) Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.12.2018 tarihli ve 1968 sayılı Kararı.
ç) Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün 28.02.2020 tarihli ve E.24286 sayılı yazısı.
d) Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün 24.01.2020 tarihli ve 133 sayılı yazısı.
e) Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 10.11.2021 tarihli ve 1073 sayılı Kararı.
f) Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün 07.01.2022 tarihli ve 2628367 sayılı yazısı.
g) Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 18.01.2022 tarihli ve 2690556 sayılı yazısı.
ğ) 15.02.2022 tarihli ve 228796 sayılı yazımız.
h) Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 16.06.2022 tarihli ve 746 sayılı Kararı.
ı) Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 16.06.2022 tarihli ve 748 sayılı Kararı.
i) 06.09.2022 tarihli ve TN:1314429 sayılı yazımız.
j) Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün 05.10.2022 tarihli ve 1438065 sayılı yazısı.
k) 10.07.2024 tarihli ve 1129312 sayılı yazımız.
l) Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün 05.08.2024 tarihli ve 1310645 sayılı yazısı.
m) 15.08.2024 tarihli ve TN: 1434261 sayılı yazımız.
n) 11.11.2024 tarihli ve TN: 2067654 sayılı yazımız.
o) Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 13.02.2025 tarihli ve 203 sayılı Kararı.
ö) Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı 37 adet itiraz dilekçesi.
p) Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı 18 adet itiraz dilekçesi.
r) Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı 120 adet itiraz dilekçesi.
s) Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı 1 adet itiraz dilekçesi.
ş) Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı 1 adet itiraz dilekçesi.
t) Yazı İşleri Müdürlüğünde kayıtlı 12 adet itiraz dilekçesi.
u) Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığının 23.06.2025 tarihli ve 1259008 sayılı yazısı.
ü) Büyükçekmece Belediye Başkanlığının 20.06.2025 tarihli ve 1228844 sayılı yazısı,
PLAN SÜRECİ: Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesinde, ilgi (a) Başkanlık Oluru alınarak 1/5000 ölçekli Büyükçekmece İlçesi Pınartepe Mahallesi Nazım İmar Planı çalışmaları başlatılmış olup, bu kapsamında çalışmaları başlanan plan sürecinde Büyükşehir Belediyesi Meclisinin ilgi (b) ve ilgi (c) Kararları alınmış ve bu doğrultuda güncellenen plan sınırları kapsamında ilgili kurum ve kuruluşlardan görüşleri talep edilmiş olup, nazım imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporları ile ilgili olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ilgi (ç) ve Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünün ilgi (d) yazısı tarafımıza iletilmiştir. Kurum görüşü talep edilen planlama alanının bir kısmını kapsayan alanda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından kıyı kenar tespit çalışmalarının neticelenmesiyle 1/5000 ölçekli Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesi’nin Kıyı Kısmına İlişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı teklifi değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiştir. Söz konusu 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı teklifine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (e) Kararı alınmıştır.
Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (e) Kararında “Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesinin Kıyı kısmına ilişkin 1/5000 ölçekli NİP teklifi incelenmiş olup; Zemin durumuna ilişkin TÜBİTAK Heyelan Çalışması ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yerleşime Uygunluk Çalışma verilerine ilişkin koordinasyon kurularak görüşler arasındaki farklılıkların giderilmesi amacıyla yeniden değerlendirilmek üzere müdürlüğüne iadesi Komisyonumuzca uygun görülmüştür.” denilmiştir.
İlgi (e) Meclis Kararı doğrultusunda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne ve Mekansal Planlama Genel Müdürlüğüne görüşleri sorulmuş ve tarafımıza ilgi (f) ve ilgi (g) yazılar iletilmiş, söz konusu ilgi yazılar ilgi (ğ) yazımızla Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş ve Büyükşehir Belediye Meclisince ilgi (h) ve ilgi (ı) Kararlar alınmıştır. Söz konusu ilgi (h) ve ilgi (ı) Kararlarda; “…TÜBİTAK ve Çevre Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlar Genel Müdürlüğü’nün Heyelan alanlarına ilişkin görüşlerinde uyumsuzlukların giderilmesi için koordinasyon sağlanması, ayrıca bu süreç tamamlanmadan plan bölgesinde uygulama yapılmaması ve bu doğrultuda yapılacak yeni teklifin İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisine sunulması için müdürlüğüne iadesi, Komisyonumuzca uygun görülmüştür.” denilmektedir.
Planlama alanında, zemin durumuna ilişkin yapılmış olan farklı çalışmaların sonuçlarının ve kısıtlarının örtüşmemesi durumu, plan kararlarını oluşturmada çelişkiye sebep olmaktadır. Bu kapsamda, Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (h) ve ilgi (ı) Kararları doğrultusunda, söz konusu planlama alanında bulunan “Yerleşime Uygunluk” analizi ve Tübitak-MAM (Marmara Araştırma Merkezi) tarafından oluşturulan “Heyelan Tehlike Analizi” çalışmalarının çelişkilerinin giderilmesi ve ortak bir görüş oluşturulması doğrultusunda, ilgili kurumlarla koordinasyonun sağlanarak, konuya ilişkin Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünün nihai görüşü ilgi (i) yazımız ile talep edilmiş olup, Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünün ilgi (j) yazısında “Plan çalışma alanının tamamı Müdürlüğümüzce çalışmalarına başlanan “İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu” içerisinde kalmakta olup, 14 Şubat 2024 tarihinde tamamlanması öngörülmektedir. İlgi (c) genelgenin yürürlüğe girdiği tarihten önce onaylanan plana esas jeolojik-jeoteknik etüt raporlarında “kütle hareketi tehlikeleri nedeniyle önlemli alan” olarak değerlendirilen yerlerde yoğunluk ve kat yüksekliği artırımına gidilebilmesi, imar planına esas jeolojikjeoteknik etüt raporu bulunmayan alanlarda yapılaşma içeren planlamaların yapılabilmesi için Mikrobölgeleme çalışmalarının tamamlanmasının beklenmesi gerekmektedir. Ayrıca Mikrobölgeleme çalışmasının tamamlanmasından sonraki dönemde bilgi ve teklif planlara dair görüşlerimizde farklılıklar oluşabilir.” denilmiştir.
Bu kapsamda ilgi (h) ve (ı) Meclis Kararlarına istinaden 1/5000 ölçekli Büyükçekmece Pınartepe Mahallesi Nazım İmar Planı ve Pınartepe Mahallesi’nin Kıyı Kısmına İlişkin1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışmaları kapsamında ilgi (k) yazımız ile Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünden güncel imar planına esas mikrobölgeleme çalışması talep edilmiş olup, Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünün ilgi (l) yazısı eki 02.04.2024 tarihinde onaylanan, “İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Yer Alan Toplam 13.906,57 Hektarlık Alanın İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu” tarafımıza iletilmiştir. Ek olarak ilgili diğer kurumlardan Büyükşehir Belediyesi Meclisinin ilgi (h) ve (ı) Kararlarına kapsamında 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışmasında değerlendirilmek üzere ilgi (m) yazımız ile güncel kurum görüşleri talep edilmiştir.
İlgi (m) yazımıza istinaden tarafımıza iletilen kurum görüşleri doğrultusunda Pınartepe Mahallesinin bir kısmını kapsayan alanda Müdürlüğümüzce hazırlanan 1/5000 ölçekli Pınartepe Mahallesi Nazım İmar Planı teklifi ilgi (n) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş ve Büyükşehir Belediyesi Meclisinin ilgi (o) Kararı ile aynen uygun görülerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 24.02.2025 tarihinde onaylanmış ve 23.05.2025-23.06.2025 tarihleri arasında Başkanlığımızca askıya çıkartılmıştır.
İTİRAZ KONULARI, TALEPLER, DEĞERLENDİRME ve SONUÇ:
1. 24.02.2025 onaylı 1/5000 ölçekli Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesi Nazım İmar Planına yasal askı süresi içinde “İtiraz Değerlendirme Tablosu”nda yer alan ilgi (ö) dilekçeler; (Dosya No: 1220746 (1528/12 parsel), 1280065 (Büyükçekmece Belediye Başkanlığı tarafından iletilen 7 adet dilekçe, 1519/11 parsel, 0/3744 parsel), 1235792 ve 1235800 (0/3744 parsel), 1232271 ve 1232058 (0/3742 parsel), 1232180 (1514/9 parsel), 1217172 (1521/8 parsel), 1228968 ve 1229093 (Büyükçekmece Belediye Başkanlığı tarafından iletilen 10 adet dilekçe, 1519/11 parsel, 1519/13 parsel, 1519/12 parsel, 1208/8 parsel, 0/3745 parsel, 0/3742 parsel), 1228418, 1199429 ve 1200070 (1513/2 parsel), 1226392 (960/1 parsel), 1224928 (0/3743 parsel), 1204387 (1202/8 parsel), 1153763, 1086386 ve 1148503 (1519/11 parsel), 1161859 (1519/12 parsel), 1153768 (1519/13 parsel), 1143307 ve 1070061 (1246/1 parsel), 1147570 (1240/6 parsel) ile itiraz edilerek; yoğunluk değeri ve kat yüksekliğinin arttırılması, parselin bulunduğu ada ve çevre yapılaşmalar göz önüne alınarak yapılaşma koşulu belirlenmesi talep edilmektedir. Söz konusu itirazlarla ilgili talepler ekteki “İtiraz Değerlendirme Tablosu”nda ayrıntılı olarak yer almaktadır.
Planlama alanı, konut yerleşimlerinin bulunduğu bir bölge olduğundan planda hakim fonksiyon konut olup, bu kapsamda plan kurgusu ve yoğunluk kademelenmesi; mevcut konut dokusu ve müktesep haklar, çevre yerleşimler ve bölgenin jeololojik riskli yapısı temel alınarak, mevcut olan düzensiz yapılaşma ve donatı eksiklikleri sorunlarını çözmek amacı ile oluşturulmuştur. Bu doğrultuda; planlama alanındaki yoğunluk dağılımı, mevcutta en yoğun bölge olan mahalle merkezi ve ana arterler temel alınarak, kıyı bölgelerine doğru azalan bir biçimde oluşturulmuştur.
Bunun yanında, plan yapım aşamasında, bölgenin jeolojik riskleri temel bir eşik oluşturduğundan ilgili kurumlardan alınan görüşler, özellikle de Deprem Zemin İnceleme Şube Müdürlüğü kurum görüşü planlamaya temel altlık oluşturmuştur. Söz konusu planlama alanı içerisinde Önlemli Alan 2.1 (ÖA-2.1), Önlemli Alan 5.1. (ÖA-5.1), Yerleşime Uygun Olmayan Alanlar (UOA) bulunmaktadır.
İlgi (ö) itiraz konusu dilekçelerin özellikle kıyı kesiminde yer alan düşük yoğunluklu konut bölgelerinden iletildiği tespit edimiş olup, söz konusu bölgenin 24.02.2025 onaylı 1/5000 ölçekli Pınartepe Mahallesi Nazım İmar Planından önce, mülga 28.01.2015 onaylı 1/5000 ölçekli Pınartepe Nazım İmar Planı’nda “Yapı Yasaklı Alan” fonksiyonunda kaldığı, ancak Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün ilgi (l) kurum görüşü ile, Önlemli Alan 2.1 (ÖA-2.1) olarak belirlendiği tespit edilmiştir. Bu sebeple mevcut konut dokusu ve bölgeye ilişkin jeolojik riskler doğrultusunda, bu alanda iç kesimlere ve mahalle merkezine doğru artacak şekilde 100 k/ha, 120 k/ha ve 250 k/ha yoğunluk değerleri uygun görülmüştür.
Sonuç olarak ilgi (ö) itiraz konusu alanlarda yoğunluk artışı yapılması talebinin, yapı yoğunluğu ile plan nüfusunu arttırıcı özellikte ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının ana kararlarını bozucu nitelikte olduğu değerlendirilmektedir.
2. 24.02.2025 onaylı 1/5000 ölçekli Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesi Nazım İmar Planına yasal askı süresi içinde “İtiraz Değerlendirme Tablosu”nda yer alan ilgi (p) dilekçeler, 1234306 (1235/9 parsel), 1228968 ve 1229093 (804/1 parsel), 1190822 (1523/7 parsel), 1190776 (1523/8 parsel), 1167845 (1244/1 parsel), 1167789 (1229/10 parsel), 1164154, 1164151, 1164234, 1164160, 1164227, 1164258, 1164207, 1164244 ve 1164219 (879/1 parsel), 1080388 ve 1080382 (364/14 parsel) ile itiraz edilerek, donatı alanı ya da kısmen donatı alanında kalan parsellerin, konut alanı ve ya TİCK fonksiyonuna alınması talep edilmektedir. Söz konusu itirazlarla ilgili talepler ekteki “İtiraz Değerlendirme Tablosu”nda ayrıntılı olarak yer almaktadır.
• 1235/9 parsel, kısmen “Park Alanı”, kısmen “120 k/ha Konut Alanı” fonksiyonunda, 879/1 parsel kısmen “Park Alanı”, kısmen “300 k/ha Konut Alanı” fonksiyonunda kalmakta olup, Park Alanında kalan kısımlarının mülga 06.10.2000 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında haklarının geri verilesi talep edilmektedir. İtiraz konusu parsellere yönelik yoğunluk artışı yapılması talebi, yapı yoğunluğu ile plan nüfusunu arttırıcı özellikte ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının ana kararlarını bozucu nitelikte olduğu değerlendirilmektedir.
• 1523/7 ve 1523/8 parseller “120 k/ha Konut Alanı” fonksiyonunda kalmakta olup, parsellerin batısındaki “Otopark Alanı”nın, parselin doğusuna alınması talep edilmektedir. İtiraza konu “Otopark Alanı” kadastral boşlukta yer almakta olup kamu yararı kapsamında meri plan şartlarının korunması gerektiği değerlendirilmektedir.
• 804/1 parsel ve 364/14 parsel “Eğitim Alanı” fonksiyonunda kalmakta olup, 1998 yılına ait Ticaret+Konut ruhsatları bulunmasından dolayı, meri planda “Ticaret + Konut Alanı” fonksiyonuna alınması talep edilmektedir. Plan çalışması kapsamında yapılan analiz çalışmalarında Başkanlığımız Kentsel Bilgi Sisteminde yer alan 2022 yılına ait uydu görüntüsüne göre 804/1 parselde Özel Anaokulu, 364/14 parselde ise Özel Lise yer aldığı tespit edilmiş olup itiraz konu parselerin “Eğitim Alanı” fonksiyonunun korunmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir.
• 1244/1 parsel, “Eğitim Alanı” fonksiyonunda yer almakta olup, “300 k/ha Konut Alanı” fonksiyonuna alınması talep edilmektedir. Söz konusu parsel, mülga 06.10.2000 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Lise Tesis Alanı” fonksiyonunda yer almakta olup, 1/5000 ölçekli nazım imar planının nüfus donatı dengesinin korunması amacıyla “Eğitim Alanı” fonksiyonunun korunmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir.
• 1229/10 parsel, “Kültürel Tesis Alanı” fonksiyonunda yer almakta olup, “300 k/ha Konut Alanı” fonksiyonuna alınması talep edilmektedir. Söz konusu parsel, mülga 06.10.2000 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Kültürel Tesis Alanı” fonksiyonunda yer almakta olup, 1/5000 ölçekli nazım imar planının nüfus donatı dengesinin korunması amacıyla, “Kültürel Tesis Alanı” fonksiyonunun korunmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir.
3. 24.02.2025 onaylı 1/5000 ölçekli Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesi Nazım İmar Planına yasal askı süresi içinde “İtiraz Değerlendirme Tablosu”nda yer alan ilgi (r) dilekçeler; (Dosya No: 1183673, 1103530, 1147152 (26 adet dilekçe) ve 1186141 (43 adet dilekçe) (1187/1 parsel), 1219537, 1191845, 1227240, 1161833, 1231643, 1135583, 1139450, 1145042, 1106638, 1139474, 1139490, 1145019, 1139436, 1139495, 1139454, 1139522 ve 1176974 (26 adet dilekçe) (1187/2 parsel), 1228968 ve 1229093 (942/1 parsel), 1213011 (1221/6 parsel), 1196030 (935/7 parsel), 1211629 (942/8 parsel), 1211681 (942/9 parsel), 1157731 (1544/4 parsel), 1157635 (1188/7 parsel), ile itiraz edilerek “Yapı Yasaklı Alan”, “Uygun Olmayan Alan” sembollerinin kaldırılması, parsel bazında zemin etüdü yapılmasına izin verilmesi, mağduriyetin giderilecek şekilde planlama yapılması, mevcut ruhsatlı olarak yapılaşması tamamlananan yapıların zemin etüd raporundaki durumu ve fiiliyatı yeniden gözden geçirilerek “Konut Alanı”na dahil edilmesi ve mağduriyetin giderilmesi talep edilmektedir.
Plan yapım aşamasında Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünün ilgi (l) yazısı ile Müdürlüğümüze iletilen, 02.04.2024 tarihinde onaylanan, “İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Yer Alan Toplam 13.906,57 Hektarlık Alanın İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu” çalışmasında “Yerleşime Uygun Olmayan Alan” lejantlı alanlar, “Yapı Yasaklı Alan” olarak belirlenmiştir.
Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünün ilgi (l) yazısı eki 02.04.2024 tarihinde onaylanan, “İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Yer Alan Toplam 13.906,57 Hektarlık Alanın İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu” kapsamında itiraza konu parseller kısmen veya tamamen “Yapı Yasaklı Alan” içinde olduğundan dolayı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında bu alanlar “Yapı Yasaklı Alan” içinde “Park Alanı” veya “Rekrasyon Alanı” olarak planlanmıştır. Söz konusu alanların yapılaşmaya açılması güncel Mikrobölgeleme Etüt Raporu kapsamında uygun olmadığı değerlendirilmektedir.
4. 24.02.2025 onaylı 1/5000 ölçekli Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesi Nazım İmar Planına yasal askı süresi içinde “İtiraz Değerlendirme Tablosu”nda yer alan ilgi (s) dilekçe ile, 1167785 (838/10 parsel) itiraz edilerek, “300 k/ha Konut Alanı” fonksiyonunun değiştirilerek “400 k/ha Konut + Ticaret Alanı” olarak planlanması talep edilmektedir. Söz konusu itirazla ilgili talepler ekteki “İtiraz Değerlendirme Tablosu”nda ayrıntılı olarak yer almaktadır.
Sonuç olarak ilgi (s) itiraz konusu 838/10 parsele yönelik yoğunluk artışı yapılması talebinin, yapı yoğunluğu ile plan nüfusunu arttırıcı özellikte ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının ana kararlarını bozucu nitelikte olduğu değerlendirilmektedir.
5. 24.02.2025 onaylı 1/5000 ölçekli Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesi Nazım İmar Planına yasal askı süresi içinde “İtiraz Değerlendirme Tablosu”nda yer alan ilgi (ş) dilekçe ile, 1219056 (1229/23 parsel) itiraz edilerek, söz konusu parselin bir kısmının plan onama sınırı dışında olması sebebiyle, plan sınırına dahil edilmesi talep edilmektedir. Söz konusu itirazla ilgili talepler ekteki “İtiraz Değerlendirme Tablosu”nda ayrıntılı olarak yer almaktadır.
1229/23 parselin bir kısmı “120 k/ha Konut Alanı” fonksiyonunda yer almakta olup, yapılan incelemede plan onama sınırının sehven parsel sınırları içinde kaldığı tespit edilmiş olup yazı ekinde yer alan Bilgi Paftası (1)’de gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.
6. 24.02.2025 onaylı 1/5000 ölçekli Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesi Nazım İmar Planına yasal askı süresi içinde “İtiraz Değerlendirme Tablosu”nda yer alan ilgi (t) dilekçeler;
• 1228735 (217/13 parsel) ve 1224314 (1188/21 parsel) dosya nolu itirazlar ile “Park Alanı” fonksiyonuna itiraz edilmektedir.
Yapılan incelemede 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında 217/13 parselin tamamı “300 k/ha Konut Alanı”; 1188/21 parsel ise kısmen “700 k/ha Konut Alanı”, kısmen de “Ticaret + Konut Alanı” lejantında kaldığı görülmüş olup itiraz olarak değerlendirilecek bir konusunun bulunmadığı tespit edilmiştir.
• 1206607 (1536/30 parsel), 1228968 ve 1229093 (Büyükçekmece Belediye Başkanlığı tarafından iletilen 7 adet dilekçe, 1708/1 ve 2, 1713/1 ve 2 parseller), dilekçe ile parsellerin cephe aldığı 5 ve 7 metreliklik yol alanlarına ilişkin değişiklikler talep edilmiştir.
Söz konusu talebin plan ölçeği gereği 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının konusu olduğu değerlendirilmektedir.
• 1094072 (1188/21 parsel) dosya nolu itiraz ile yapılan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışmasının “Kamu Yararı”na uygun olmadığı sebebiyle itiraz edilmiştir.
1188/21 parsel ise kısmen “700 k/ha Konut Alanı”, kısmen de “Ticaret + Konut Alanı” lejantında kaldığı görülmüş olup itiraz olarak değerlendirilecek bir konusunun bulunmadığı tespit edilmiştir.
7. Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığının ilgi (u) itiraz yazısında 1520/18 parselin şahıslar ve hazine mülkiyetinde olduğu belirtilerek, “Belediye Hizmet Alanı” fonksiyonunun değiştirilerek, Konut Alanı olarak planlanaması talep edilmiştir.
Söz konusu parsel, mülga 06.10.2000 onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Belediye Hizmet Alanı” fonksiyonunda yer almakta olup, 1/5000 ölçekli nazım imar planının nüfus donatı dengesinin korunması amacıyla “Belediye Hizmet Alanı” fonksiyonunun korunmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir.
8. Büyükçekmece Belediye Başkanlığının ilgi (ü) itiraz yazısında;
• Plan Notlarının Genel Hükümler bölümünün 11. Maddesinin“Uygulama aşamasında eğimden dolayı kazanılan sadece birinci bodrum katlar iskân edilebilir…” kısmı değiştirilerek; planlama alanındaki topoğrafik yapı ve mevcut yapıların birden fazla bodrum kat iskan etmiş olması sebebiyle “Uygulama aşamasında eğimden dolayı kazanılan en fazla 2 bodrum kat iskân edilebilir. İkiden fazla bodrum kat kazanılması halinde iskan edilen iki bodrum kat haricindeki diğer bodrum katlar bina ortak alanı (sığınak, odunluk-kömürlük, tesisat, otopark vb.) olarak kullanılacaktır. İskan edilen sadece birinci bodrum kat emsale dahil değildir.” olarak düzenlenmesi talep edilmektedir.
Plan kurgusu ve yoğunluğa bağlı kat yükseklikleri bölgedeki jeolojik riskler göz önüne alınarak oluşturulmuştur. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarında kat yükseklikleri belirlenmiş ancak emsal değerleri belirlenmemiştir. 2. bodrum katların iskan açılması ve emsal harici tutulması, gizli emsal artışına ve dolayısı ile plan nüfusunu ve yapı yoğunluğı arttırarak plan donatı dengesini bozucu nitelikte olduğu değerlendirilmektedir.
• Plan Notlarının Genel Hükümler bölümünün 14. Maddesinin, “1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında ölçek nedeni ile gösterilemeyen ve bu plandan önceki meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında yol olarak gösterilmiş ancak üst ölçekli plan doğrultusunda hazırlanacak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında kapanan yollar donatı alanı olarak ayrılacaktır. Ayrılacak tüm bu donatı alanları İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin uygun görüşünün alınması şartı ile park, yeşil alan, kreş, anaokulu, ilköğretim, sağlık tesisi, spor tesisi alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, genel açık otopark v.b. fonksiyonlar olarak planda ayrılan diğer donatı alanları ile bir bütünlük sağlayacak şekilde düzenlenecektir. Bu uygulamalarda donatı alanlarının mülkiyetinin ilgili kamu kurumlarına geçmesi şarttır. Bu işlem gerçekleşmeden parsellerin imarlı kısımlarında uygulama yapılamaz.” 1/1000 ölçekli uygulama imar planı konusu olduğu ve İlçe Belediyesi yetkisinde olduğundan iptal edilmesi talep edilmektedir.
Plan notu ile maliklerden bedelsiz terk veya imar uygulaması ile alınan ve kamuya geçmiş olan alanların, kamu elinde kalmasının devamlılığını sağlamak, maliklerin haklarını korumak adına getirildiğinden, söz konusu talep plan kurgusuna, kamu yararına ve planlama ve şehircilik ilke ve esaslarına aykırı nitelikte olduğu değerlendirilmektedir.
• 100 k/ha ve 120 k/ha yoğunluklu Konut Alanlarına ilişkin, gelen vatandaş dilekçeleri ve fiili yapılaşmalar dikkate alınarak; “100 k/ha Konut Alanı”nın “120 k/ha Konut Alanı”, “120 k/ha Konut Alanı”nın “150 k/ha Konut Alanı” olarak düzenlenmesi talep edilmektedir.
• 445 parselde yer alan “Köykent” Sitesinin dönüşebilmesi adına “400 k/ha Konut Alanı” yoğunluk değerinin yetersiz gelmesi sebebiyle, “500 k/ha Konut Alanı” olarak düzenlenmesi talep edilmektedir.
Plan kurgusu ve yoğunluk kademelenmesi; mevcut konut dokusu ve müktesep haklar, çevre yerleşimler ve bölgenin jeololojik riskli yapısı temel alınarak, mevcut olan düzensiz yapılaşma ve donatı eksiklikleri sorunlarını çözmek amacı ile oluşturulmuştur. Bu doğrultuda; planlama alanındaki yoğunluk dağılımı, mevcutta en yoğun bölge olan mahalle merkezi temel alınarak mahalle merkezi ve ana arterler çevresinden mahallenin dış kesimlerine doğru azalan bir biçimde oluşturulmuştur. Söz konusu talep plan kurgusuna aykırı olup yapı yoğunluğu ile plan nüfusunu arttırıcı özellikte ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının ana kararlarını bozucu nitelikte olduğu değerlendirilmektedir.
• Uygulama aşamasında yaşanacak sıkıntıların önüne geçilmesi adına Plan Notlarının Genel Hükümler bölümünün 16. Maddesine “g)Yapı ruhsatında verilen toplam inşaat alanının tamamının kullanılamadığı durumlarda çevre teşekkül ve istikamet göz önünde bulundurularak çekme mesafelerini belirlemeye Belediyesi yetkilidir.” hükmünün ilave edilmesi talep edilmektedir.
Söz konusu talebin plan ölçeği gereği 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının konusu olduğu değerlendirilmektedir.
• 837 ve 838 adalar arasında terkli alanda planlanan, “Eğitim Alanı” ve “Park Alanı”na ilişkin ilgi (ü) yazı ekinde yer alan bilgi paftası (2) haliyle düzenlenmesi,
Söz konusu bilgi paftasında “Eğitim Alanı”nın kuzeyinde yer alan “Park Alanı” büyüklüğü korunarak, 20 m Yol Alanından cephe alacak şekilde, “Eğitim Alanı”nın doğusunda planlanmıştır. Plan değişikliğinin donatı kurgusuna aykırı olmadığı değerlendirilmiş olup, Bilgi Paftası (2)’de gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.
• 1234/ 4 ve 6 parseller arasında kalan terkli alanda “Spor Alanı” fonksiyonu yer almakta olup, “1233 ada 1 parsel ile 1232 ada 2 parsel arasında kalan ve askı planda spor alanı fonksiyonu verilen alan ile 1234 ada 4 ile 6 parsel sayılı taşınmazlar arasında kalan spor alanının bütünlüğü sağlanamayacağından 1234 ada 4 parsel ile 6 parsel sayılı taşınmazlar arasında kalan terkli alanın park alanı olarak düzenlenmesi” talep edilmektedir,
İtiraz konu alanın fiziksel yapısı değerlendirildiğinde Bilgi Paftası (3)’de gösterildiği şekilde yeniden düzenlenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.
• Plan Notlarının Uygulama Hükümleri bölümünün 12.1. Park ve Yeşil Alan başlıklı maddesinde yer alan “…Zemin altı otopark yapılamaz.” hükmü ile yine Uygulama Hükümleri bölümünün 13.3. Otopark Alanları başlıklı maddesinde yer alan “… yeşil ve park alanları … zemin altı katlı otopark olarak kullanılmak üzere düzenlemeler yapılabilir.” hükmü çelişmekte olup bu kapsamda 12.1. maddesinde yer alan “…Zemin altı otopark yapılamaz.” hükmünün plan notlarından kaldırılması talep edilmektedir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planın plan notlarının “13.3. OTOPARK ALANLARI” başlığı altında “Planlama alanı içinde, ilgili kuruluşların (Park ve Bahçeler Müdürlüğü, Ulaşım Daire Başkanlığı vb.) uygun görüşü alınmak koşulu ile açık otopark, yeşil ve park alanları, spor alanları, çocuk bahçeleri, pazar alanı, meydan, yol ve kavşak alanları gibi kamuya açık alanların zemin altları, ağaç ve bitki yaşamının sürdürülebileceği yeterli toprak derinliği bırakılarak ve doğal zemin kotları değiştirilmeyecek biçimde, olağanüstü durumlarda sığınak alanı olarak, diğer zamanlarda ise ulaşım ve trafik düzenleme komisyonu (UTK) kararıyla kamuya ait “zemin altı katlı otopark” olarak kullanılmak üzere düzenlemeler yapılabilir. Zemin altı otopark alanlarının üstü planda belirtilen fonksiyon dışında başka bir fonksiyon için kullanılamaz.” hükmünün kaldırılarak 13.3. OTOPARK ALANLARI başlığı altına “Planda otopark alanı olarak gösterilen alanlarda açık otopark yapılabilir” hükmünün eklenmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.
• Büyükçekmece Belediyesi ve Beylikdüzü Belediyesi ortak mülkiyetinde olan 1188/3 ve 4 parsellerin tamamının plan onama sınırı içerisine dahil edilmesi ve eğlence ve dinlenme ihtiyaçlarının karşılanabildiği günübirlik faaliyetler için kullanılabilmesi maksadıyla “Rekreasyon Alanı” olarak planlanması talep edilmektedir.
1188/3 ve 4 parseller kısmen plan onama sınırı içinde kalmakta olup, Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünün ilgi (l) yazısı ile Müdürlüğümüze iletilen, 02.04.2024 tarihinde onaylanan, “İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Yer Alan Toplam 13.906,57 Hektarlık Alanın İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu” çalışmasında “Yerleşime Uygun Olmayan Alan” lejantlı alanlar, “Yapı Yasaklı Alan” olarak belirlenmiştir. Bu kapsamda 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda 1183/3 parsel kısmen “700 ki/ha Konut Alanı” kısmen “Yapı Yasaklı Alan” içinde “Rekreasyon Alanı” fonksiyonda kalmakta parselin bir kısmı ise plan onama sınırı dışında kalmaktadır. 1183/4 parsel “Yapı Yasaklı Alan” içinde “Rekreasyon Alanı” fonksiyonda kalmakta parselin bir kısmı ise plan onama sınırı dışında yer almaktadır.
Plan onama Sınırları ilgi (a) Başkanlık Oluru kapsamında belirlenmiş olup Söz konusu alanların yapılaşmaya açılması güncel Mikrobölgeleme Etüt Raporu kapsamında uygun olmadığı değerlendirilmektedir’’ denilerek.
24.02.2025 onaylı 1/5000 ölçekli Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesi Nazım İmar Planına askı süresi içinde yapılan ilgi (ö), ilgi (p), ilgi (r), ilgi (s), ilgi (ş), ilgi (t), ilgi (u) ve ilgi (ü) itirazlar ve ekleri, ile itirazlara ilişkin bilgi paftaları ve itiraz değerlendirme tablosu yazımız ekinde iletilmekte olup, söz konusu itirazların 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun ilgili maddelerine göre incelenmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Büyükçekmece İlçesi, Pınartepe Mahallesine ilişkin 1/5000 ölçekli NİP itirazları incelenmiş olup;
Şehir Planlama Şube Müdürlüğü değerlendirme yazısı 5 nolu maddenin yazı eki “Bilgi Paftası (1)”de gösterildiği şekilde kabulü,
8 nolu maddenin Plan Notlarının Genel Hükümler bölümünün 11. Maddesi hakkındaki değişiklik teklifinin kabulü,
8 nolu maddenin Plan Notlarının Genel Hükümler bölümünün 14. Maddesinin iptali talebinin kabulü, diğer tüm itirazların reddi
8 nolu maddenin 837 ve 838 adalar arasında terkli alana yönelik olarak yazı eki “Bilgi Paftası (2)”de gösterildiği şekilde kabulü,
8 nolu maddenin 1234/ 4 ve 6 parseller arasında kalan terkli alana yönelik olarak yazı eki “Bilgi Paftası (3)”de gösterildiği şekilde kabulü,
diğer tüm itirazların reddi Komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Meclisimizin onayına arz olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Ekim Ayı Toplantılarının 16 Ekim 2025 tarihli 3. birleşiminde okunarak, müzakereye açıldı: AK Parti, MHP ve BBP Grubunun muhalefetiyle yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.
About the Author
