Bir gayrimenkul yatırımcısı için en değerli bilgi, parselin üzerindeki toplam inşaat alanıdır. Bu bilgi, arsa maliyeti ile birleştiğinde size projenin kârlılık potansiyelini verir.
Yapılaşma koşullarını çözümlemek, Plan Paftası’ndan aldığınız arsa alanını, Plan Notları’ndan aldığınız Emsal (E) ve TAKS değerleriyle çarpıştırmak demektir.
A. Toplam İnşaat Alanını Hesaplama (Emsal Kuralı)
Toplam İnşaat Alanı, bir parseldeki tüm katların (bodrum, zemin, normal katlar) üzerindeki toplam brüt inşaat metrekaresini gösterir (genellikle emsal hesabına dahil edilmeyen alanlar Plan Notlarında belirtilir).
Toplam I˙ns¸aat Alanı=Parsel Alanı×Emsal (E)
Örnek Uygulama:
- Parsel Alanınız (Tapu): 2.000 m²
- Plan Notu (Emsal): E = 1.20
- Toplam İnşaat Alanınız: 2.000 m2×1.20=2.400 m2
Bu, 2.000 m²’lik arsanız üzerine toplam 2.400 m² brüt inşaat yapabileceğiniz anlamına gelir. Birim arsa maliyetini hesaplarken daima bu toplam alanı baz almalısınız.
B. Kat Sayısını ve Taban Alanını Belirleme (TAKS ve Hmax Kuralı)
Toplam inşaat alanını buldunuz, peki bu alanı kaç kata yayacaksınız? Bunu belirleyen faktörler TAKS ve Hmax (veya Kat Sayısı) değerleridir.
- Taban Alanı Hesaplaması (TAKS): Binanın zemin katının maksimum oturum alanını belirler. Taban Alanı=Parsel Alanı×TAKS
- Örnek: Parsel Alanınız 2.000 m² ve Plan Notu TAKS = 0.30 ise: Taban Alanı=2.000 m2×0.30=600 m2
- Binanızın zemin katta kaplayacağı maksimum alan 600 m²’dir.
- Maksimum Kat Sayısı: Yapılabilecek maksimum kat sayısını kaba bir tahminle bulabilirsiniz: Maksimum Kat Sayısı≈Taban Alanı (TAKS Sonucu)Toplam I˙ns¸aat Alanı (Emsal Sonucu)
- Örnek Devamı: (2.400 m² / 600 m²) = 4 Kat
- Bu, projenizi, her biri 600 m² olan maksimum 4 kat olarak tasarlayabileceğiniz anlamına gelir. Ancak dikkat! Bu kat sayısı, Plan Notu’ndaki Hmax veya K (Kat) değeri ile çelişemez. Eğer Plan Notu “K=3” diyorsa, 4 kat inşa edemezsiniz, 3 kat ile yetinmek zorundasınız. Plan Notu her zaman önceliklidir.
C. Çekme Mesafeleri ve Cephe Kuralı
- Çekme Mesafeleri: İmar planında belirtilen ve binanın parsel sınırından ne kadar uzakta inşa edilmesi gerektiğini gösteren mesafelerdir (Örn: Ön cephe 5 metre, yan cephe 3 metre). Bu kurallar, bina yerleşimini ve dolayısıyla kat planlarını doğrudan etkiler.
- Cephe Genişliği: Bazı plan notları, ana yollara cephesi olan parseller için minimum cephe genişliği şartı koyar.
About the Author
