Giriş: Neden İmar Planını Okumalısınız?
Gayrimenkul yatırımına giren herkesin bildiği bir gerçek vardır: Bir mülkün kime ait olduğunu gösteren belge Tapu Senedi‘dir. Ancak deneyimli bir yatırımcı, parselin asıl değerini gösteren belgenin İmar Planı olduğunu bilir.
Tapu sadece mülkiyeti tescil ederken, İmar Planı parselinizin üzerine ne inşa edebileceğinizi, kaç kat çıkabileceğinizi, hangi amaçla kullanabileceğinizi ve dolayısıyla ne kadar para edeceğini belirler. Yanlış okunan veya göz ardı edilen bir imar planı detayı, kâr beklediğiniz bir yatırımı, ömür boyu sürecek bir kâbusa dönüştürebilir. Bir yatırımcı, yalnızca konut alanı zannettiği bir arsanın aslında “Özel Sosyal Tesis Alanı” (yani belediyeye terk edilme riski olan bir bölge) olduğunu, planı okuyamadığı için sonradan acı bir şekilde öğrenebilir.
Bu kapsamlı rehber, imar planlarının karmaşık dilini çözerek, size profesyonel bir gözle parselinizin geleceğini analiz etme yeteneği kazandıracak. Unutmayın, imar planı okumak, gayrimenkul yatırımında %50 kazanmak demektir.
Bölüm 1: Plan Türleri ve Hiyerarşi (Temel Kavramlar)
İmar planları bir hiyerarşi içinde çalışır. Türkiye’deki planlama sistemi, tepeden tırnağa inen bir emir zinciri gibidir. Bir alttaki plan, bir üstteki plana aykırı olamaz. Yatırımınızı doğru analiz etmek için bu hiyerarşiyi bilmek şarttır:
| Plan Türü | Ölçek | Tanımı ve Yatırımcı İçin Anlamı |
| Çevre Düzeni Planı | 1/100.000 veya 1/50.000 | En üst düzeydeki genel vizyon planıdır. Şehrin büyüme yönü, sanayi, turizm ve tarım alanlarının ana sınırlarını belirler. Parselin gelecekte hangi makro kategoriye gireceğini gösterir. |
| Nazım İmar Planı | 1/5.000 | Şehrin veya büyük bir bölgenin ana kararlarını içerir. Nüfus yoğunluğu, ana ulaşım aksları ve büyük arazi kullanım dağılımını (Konut, Ticaret, Yeşil Alan vb.) gösterir. Parselinizin bulunduğu bölgenin genel kaderini belirler. |
| Uygulama İmar Planı | 1/1.000 | En kritik plandır. İnşaat ruhsatının verilmesine esas teşkil eden en detaylı plandır. Parselinizin Emsal, Kat Sayısı ve Taks gibi yapılaşma koşullarını net olarak gösterir. Yatırımınızın somut değerini doğrudan belirler. |
| Parselasyon Planları | Ölçekli | Kadastral düzenlemeyi, yoldan ve kamu alanlarından yapılan terkleri ve yeni imar parseli sınırlarını gösterir. Bu planın onayıyla tapu senetleri değişir. |
Kritik Çıkarım: Bir yatırımcı olarak zamanınızın çoğunu Uygulama İmar Planı (1/1000) üzerinde harcamalısınız. Çünkü parselinizin ne olacağını en net bu plan söyler.
About the Author
