ybuyatirim.com / ybuyatirim.blogspot.com özel analizi
Gayrimenkul yatırımında, arsanın değerini belirleyen tek faktör imar planının onaylanması değildir; asıl değer, planın hukuken kesinleşmeye en yakın olduğu anda ortaya çıkar. Belediye Meclisleri tarafından onaylanan yeni veya revize edilmiş imar planları (Mersin, Mamak, Gölbaşı örneklerinde olduğu gibi), 30 gün süreyle askıya çıkarılır.
Akıllı yatırımcılar için bu 30 günlük süreç, sadece “itiraz etme hakkı” değil, aynı zamanda hukuki belirsizlik primini en düşükten ödeme ve projenin değerini maksimize etme fırsatıdır.
İşte bu 30 günlük süreçte yatırımcının dikkat etmesi gereken fırsatlar ve bu fırsatları hayata geçirirken göz ardı etmemesi gereken kritik noktalar üzerine derinlemesine bir analiz.
1. Fırsatın Odak Noktası: Askı Süresi Neden Yüksek Getirinin Başlangıcıdır?
30 günlük askı süresi, arsanın değer zincirindeki risk-ödül eğrisinin en cazip olduğu andır. Çünkü:
A) Hukuki Risk Neredeyse Sıfırlanır (Netlik Fırsatı)
Planın askıya çıkarılması demek, Büyükşehir Meclisi’nin (Mersin/Ankara) planı onayladığı ve tüm Emsal (E), Yençok (Kat Yüksekliği) ve arsa kullanım kararlarının artık resmi olduğu anlamına gelir.
- Belirsizlik Primi Düşer: Plan onaylanmadan önce arsa fiyatları, “Acaba imar verilecek mi?” belirsizliği nedeniyle düşüktür. Askı süresiyle birlikte bu belirsizlik büyük ölçüde ortadan kalkar.
- Proje Başlangıcı Garantisi: Yatırımcı artık net bir şekilde; “Bu arsa üzerinde E:1.50 ve 16 kat inşaat yapabilirim” diyebilir. Bu netlik, bankaların ve potansiyel müteahhit ortakların projeye olan güvenini artırır, finansman yollarını açar.
B) Fiyat Hızı Avantajı (Pazarlık Fırsatı)
Askı süresinin ilk günlerinde, piyasa genellikle planın nihai etkisini tam olarak fiyatlamamıştır. Arsa sahiplerinin çoğu, planın resmen kesinleşmesini (30 günün bitmesini) bekler.
- Bilinçli Satın Alma: Bu dönemde, yatırımcı planın DOP/KOP oranları gibi tüm teknik detaylarını askı ilanından öğrenir ve riski sıfırlanmış arsayı, henüz fiyatı fırlamadan satın alma avantajına sahip olur.
- Pazarlık Kozu: Satıcılar, olası itirazlar nedeniyle (ki bu itirazların planı değiştirme olasılığı düşüktür) hafif bir endişe taşıyabilir. Bu endişeyi pazarlıkta kullanarak, gerçek değerinin altında alım yapma şansı doğar.
2. Kritik Strateji: 30 Günlük Sürede Atılacak Somut Adımlar
Profesyonel yatırımcı, 30 günlük askı süresini pasif bekleme değil, aktif hazırlık süreci olarak görür:
| Stratejik Adım | Amaç | Uygulama |
| Tapu Kaydı Tetkiki | Plan kesinleşmeden önce parsel üzerindeki olası riskleri tespit etmek. | Parselin üzerinde İzale-i Şüyu davası, Şufa Hakkı kaynaklı ihtiyati tedbir veya DOP/KOP şerhi olup olmadığını kontrol etmek. |
| Ön-Anlaşma İmzalama | Fiyatı sabitlemek ve alım garantisi almak. | Arsa sahibiyle, “Planın 30 gün sonunda itirazsız kesinleşmesi koşuluyla” geçerli olacak bir satın alma ön sözleşmesi (gayrimenkul satış vaadi) yapmak. |
| Hukuki İnceleme | Planda itiraz edilecek bir nokta olup olmadığını tespit etmek. | Özellikle çevre parsellerle olan emsal farklarını inceleyerek, haksız bir durum varsa yasal yollara başvurmak. (Bu, hem kendi hakkınızı korur hem de rakiplerinize karşı avantaj sağlar.) |
3. Dikkat Edilmesi Gereken Yön: İhmalin Bedeli ve Yasal Uyarı
Askı süresindeki en büyük risk, pasif kalmaktır. İtiraz hakkının kaybedilmesi, gelecekteki olası hukuki mücadeleleri zorlaştırır ve projenin başlangıcını geciktirir.
- Yasal Kapan Riski: Eğer plan, parselinizi kamusal donatı alanına (Park, Yol, Okul) çevirmişse (Mersin Yenişehir planlarında görüldüğü gibi), bu 30 günlük sürede itiraz etmeniz, hakkınızı korumanın en kolay ve en hızlı yoludur. Süre bittikten sonra, plan kesinleşir ve itiraz etme hakkınız büyük ölçüde zorlaşır.
- Uygulama Şartları: Plandaki notlar, arsa üzerinde yapılaşmaya başlamak için ‘birleştirme’ (tevhid) şartı gibi ekstra yükümlülükler getirebilir. Bu yükümlülüklerin farkında olmamak, proje başlangıcınızı geciktirebilir.
Özetle: İmar planı askı süresi, arsa yatırımında belirsizliğin azaldığı, fırsatın arttığı ve hukuki bilginin paraya dönüştüğü en kritik 30 gündür. Bu süreyi sadece itiraz için değil, satın almak, sözleşme yapmak ve proje başlatmak için bir kalkış rampası olarak kullanın.
About the Author
