ybuyatirim.com / ybuyatirim.blogspot.com özel analizi
Kentsel dönüşüm, özellikle Ankara Mamak, Mersin Toroslar gibi bölgelerde yüksek emsal artışı ve yeni daire hayali sunar. Ancak, “Riskli Yapı Tespiti” yapıldıktan sonra devletin sunduğu faiz destekli kredi ve kira yardımı süreçleri, doğru yönetilmezse ev sahibi ve yatırımcı için büyük bir finansal şoka dönüşebilir.
Bu vaka analizinde, Kentsel Dönüşüm Kanunu (6306 sayılı kanun) kapsamındaki riskleri ve yatırımcının sıklıkla gözden kaçırdığı iki büyük maliyet kalemini inceliyoruz.
1. Vakanın Başlangıcı: Hayaller ve Gerçekler
Bir yatırımcı, eski bir binada riskli yapı tespiti yaparak Kentsel Dönüşüm sürecini başlattı. E:1.00 emsalle 4 katlı binanın yerine 16 katlı yeni ve lüks bir bina yapılacaktı.
Yatırımcının hesabı basitti: Devlet, dönüşüm için faiz destekli kredi verecek, kendisi de kirada kaldığı süre boyunca kira yardımı alacaktı.
2. Maliyet Şoku 1: Kredinin Yetersiz Kalması (Metrekare Tuzağı)
Devletin sağladığı faiz destekli kredi miktarı, her hak sahibi için kanunla belirlenmiş bir üst limite sahiptir (örneğin 2025 yılı için 1.500.000 TL).
- Risk: Yeni proje, 16 katlı ve lüks olarak planlandığı için inşaat metrekare maliyeti (örneğin 15.000 TL/m²) hızla yükseldi. Müteahhidin talep ettiği fark, devlet kredisini aştı.
- Sonuç: Ev sahibi, devletten aldığı krediye ek olarak, müteahhide ödenmesi gereken yüksek bir fark ödemesiyle karşılaştı. Bu farkı ödeyemeyen ev sahipleri, dairelerinin büyüklüğünü küçültmek (100 m² yerine 70 m² daire almak) ya da daha düşük kat ve cephelerdeki dairelerle yetinmek zorunda kaldı.
Ders: Devlet kredisi, lüks projelerin yüksek inşaat maliyetini karşılamaz. Yatırımcı, krediyi bir destek olarak görmeli, ancak projenin gerçek maliyetini kredinin 2-3 katı olarak hesaplamalıdır.
3. Maliyet Şoku 2: Kira Yardımı ve Yeni Projenin Vergisi
Kira yardımı, yıkımdan inşaatın teslimine kadar (yaklaşık 18-24 ay) ev sahibine büyük bir destek sağlar. Ancak bu yardımın bitiminde, yatırımcıyı bekleyen iki büyük finansal yük vardır:
- Kira Yardımı Sonu: İnşaat bittiğinde, ev sahibi anında yeni dairesine taşınmak zorundadır. Kira yardımı kesilir. Ancak tapu işlemleri ve taşınma masrafları (tahmini 50.000 – 100.000 TL) bu dönemde hızla birikir.
- Katma Değer Vergisi (KDV) Sürprizi: Kentsel dönüşümde, yeni daireler için genellikle daha düşük KDV oranı (%1) uygulanır. Ancak, eğer arsa sahibi müteahhitten ek inşaat alanı veya ticari alan (örneğin; bodrum katındaki otopark alanının ticari depo olarak verilmesi, ekstra bir daire) alıyorsa, bu ek alanların emsal değeri aştığı durumlarda, arsa sahibinin üstlenmesi gereken KDV oranı %18’e kadar çıkabilir.
Ders: Arsa sahibi, müteahhit ile sözleşme yaparken ek inşaat alanı karşılığı alınan yerlerin KDV yükümlülüğünü kimin üstleneceğini netleştirmelidir. Aksi takdirde, proje sonunda büyük bir vergi borcuyla karşılaşabilir.
YATIRIMCI İÇİN ÇIKARILACAK TEMEL DERS
| Öğrenilen Ders | Finansal Önlem |
| Kredi Limitini Aşın | Projenizi lüks yapıyorsanız, devlet kredisini sadece bir teşvik olarak görün. Geri kalan farkı ödemeye veya müteahhide arsa payı olarak vermeye hazır olun. |
| Sözleşme Detayı | Müteahhit ile yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi‘nde, proje sonunda çıkabilecek KDV, tapu harçları ve ruhsat yenileme maliyetlerinin tamamının müteahhit tarafından karşılanacağı maddesini ekleyin. |
| Bütçe Yüksekliği | Dairenizin teslim tarihine kadar kira yardımı bitse bile, en az 3 aylık bir kira ve taşınma bütçesini hazırda tutun. |
Özetle: Kentsel dönüşüm projesi, finansal bir maratondur. Yüksek emsalden gelecek yüksek rant beklentisi, kredinin yetersiz kalması ve son dakika KDV yükümlülükleri gibi sürprizlerle karşılaşmadığınızda gerçekleşir.
About the Author
